Condono edilizio e interventi successivi

Corte Costituzionale 21 maggio 2026, n. 86

La Corte Costituzionale, con una decisione del 21 maggio 2026, interviene ancora sul tema – delicatissimo – degli interventi edilizi sugli immobili condonati, confermando la natura “extra ordinem” del condono e ridimensionando l’orientamento più espansivo emerso di recente in sede di Consiglio di Stato.

Il caso Sardegna

Il giudizio nasce dall’impugnazione, da parte del Consiglio dei Ministri, dell’art. 2 ter della L.R. Sardegna n. 23/1985, norma che consente sugli immobili oggetto di condono solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia senza demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, escludendo incrementi di volume o superficie coperta. La legge regionale salva, però, le discipline speciali di rigenerazione urbana e ammette sempre la demolizione e ricostruzione nel rispetto delle regole vigenti.

Secondo il Governo, tale limitazione sarebbe incompatibile con l’art. 9 bis T.U. Edilizia (come modificato dal “Salva casa”), che riconosce il titolo in sanatoria come elemento dello “stato legittimo” e, dunque, presupposto sufficiente per qualunque successivo intervento.

Il principio chiave: il condono non apre le porte a nuovi benefici.

La Consulta respinge le censure e ribadisce un concetto chiave: il condono edilizio è misura eccezionale, una tantum, che non “pulisce” l’illecito ma si limita a:

• estinguere i reati sul piano penale; 
• comportare il rilascio della concessione in sanatoria sul piano amministrativo.

Da ciò discende un principio generale: l’immobile condonato non può godere di benefici edilizi ulteriori, se non nei limiti di interventi di manutenzione e ristrutturazione volti alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità. È una regola di sistema, che vale anche come limite alla potestà legislativa delle Regioni a statuto speciale.

In questo quadro, la Corte chiarisce che la ristrutturazione edilizia è consentita sugli immobili condonati solo se ha una funzione sostanzialmente conservativa, per cui sono ammessi i soli interventi "di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell'integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità", mentre sono esclusi gli interventi trasformativi profondi non giustificati da esigenze di tutela e di manutenzione.

La “deroga” della Legge di Bilancio 2026 è l'eccezione che conferma la regola

La sentenza si confronta anche con una novità non marginale: la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, co. 23), che ha modificato l’art. 5, co. 10, D.L. 70/2011, consentendo – in via eccezionale – che gli interventi di razionalizzazione del patrimonio edilizio e riqualificazione urbana possano riferirsi anche a edifici condonati, escludendoli dal generale divieto di benefici volumetrici.

Per la Corte, però, si tratta di una norma speciale mirata, che consente aumenti di volume soltanto per una serie di finalità specifiche (rigenerazione, riqualificazione, rinnovo del patrimonio), senza scalfire il principio generale: gli immobili condonati restano, per definizione, fuori dal perimetro ordinario dei bonus edilizi, salvo espresse deroghe di legge.

Le recenti statuizioni del Consiglio di Stato vengono così “raffreddate”

Il pronunciamento costituzionale incide direttamente sull’impostazione più aperta fatta propria dal Consiglio di Stato, Sez. IV, con la sentenza n. 2848/2026, che aveva riconosciuto al titolo in sanatoria un effetto di “piena legittimazione” dell’immobile, equiparandolo – ai fini degli interventi successivi, ristrutturazione inclusa – a un titolo edilizio ordinario, in nome dei principi di certezza del diritto, tutela della proprietà (art. 42 Cost.) e libertà di iniziativa economica (art. 41 Cost.).

Quella lettura – accolta con grande favore dal mercato immobiliare perché sembrava, insieme alla normativa premiale della legge di bilancio, aprire la strada a operazioni di demolizione e ricostruzione su immobili condonati – viene ora sensibilmente ridimensionata. La Consulta torna a una linea più vicina al rigido orientamento della Sez. VI del Consiglio di Stato (sent. n. 482/2025), secondo cui il condono consente di evitare la demolizione e la non commerciabilità del bene, ma non trasforma l’opera in un edificio pienamente “legittimo” da cui trarre ulteriori volumetrie o diritti edificatori.

Commento di Osborne Clarke

E ora?

Resta da capire quale sarà l’impatto concreto della pronuncia:

• sulla giurisprudenza amministrativa, che negli ultimi mesi aveva iniziato a recepire l’impostazione più ampia del Consiglio di Stato; 
• sulle scelte del legislatore, posto che il contenzioso nasce, paradossalmente, da un’impugnativa del Governo che puntava a valorizzare proprio la possibilità di interventi di demolizione e ricostruzione su immobili condonati.
   

Non è escluso che si renda necessario un intervento legislativo di chiarimento, per definire meglio il perimetro degli interventi ammissibili sugli immobili sanati e il coordinamento con le norme di rigenerazione urbana. 

Nel frattempo, per operatori e amministrazioni, lo scenario torna a essere – almeno in parte – di nuovo incerto: prudenza e cautela necessitate, in attesa di nuovi allineamenti tra giudici amministrativi, Corte costituzionale e Parlamento.