Bonifica e Oneri: Sì alle riduzioni premiali anche in caso nuova costruzione

T.A.R. Lombardia, Sez. II, 28 maggio 2026, n. 2676

La sentenza n. 2676/2026 del TAR Lombardia (Sez. II) interviene su uno dei rari permessi di costruire rilasciati dal Comune di Milano negli ultimi tre anni, fissando alcuni principi che – per chiarezza e concretezza – sono destinati ad orientare in modo significativo sia gli operatori immobiliari sia le amministrazioni comunali.

Al centro del giudizio: il contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) in un intervento di demolizione e ricostruzione, e, in particolare, l’applicazione delle riduzioni premiali previste dalla normativa nazionale e regionale, anche quando l’intervento è formalmente qualificato come “nuova costruzione”.

I punti chiave della decisione

Il TAR, accogliendo il ricorso del privato, afferma – tra gli altri – i seguenti principi:

• Costo di costruzione: competenza regionale, non comunale: la determinazione del costo di costruzione non rientra nella sfera di competenza del Comune, bensì è riservata alla Regione ai sensi dell’art. 16, comma 9, D.P.R. 380/2001. Ne discende che:
  -    il Comune non può introdurre proprie regole attuative in materia;
  -    gli Uffici devono applicare direttamente la disciplina regionale, riconoscendo le riduzioni previste senza richiedere ulteriori adempimenti non contemplati dalla legge.
• Premialità ex artt. 44 e 48 L.R. 12/2005: rilevano anche per la demolizione e ricostruzione “nuova costruzione”: le riduzioni premiali sugli oneri e sul costo di costruzione previste dagli artt. 44 e 48 L.R. 12/2005 si applicano:
  -    non solo agli interventi di ristrutturazione edilizia,
  -    ma anche agli interventi di demolizione e ricostruzione qualificati come “nuova costruzione”, per cui Il dato formale della classificazione urbanistica non può servire, quindi, da pretesto per negare i benefici premiali connessi alla rigenerazione del patrimonio edilizio.
• Riduzione del 20% ex art. 17, comma 4‑bis, D.P.R. 380/2001: norma immediatamente operativa: la riduzione del 20% del contributo di costruzione introdotta dall’art. 17, comma 4‑bis D.P.R. 380/2001 – a favore degli interventi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e recupero di immobili dismessi – ha carattere immediatamente precettivo.
  Il TAR esclude che la sua applicazione possa essere subordinata all’adozione dei Criteri Ambientali Minimi (CAM) di cui al D.M. 23 giugno 2022, n. 183 e alla previa modifica del Regolamento Edilizio comunale. In altre parole: la riduzione opera da subito, se ne ricorrono i presupposti sostanziali.
• Riduzione del 15% per bonifica: vale per qualsiasi sostituzione edilizia, anche se “nuova costruzione”: l’ulteriore riduzione del 15%, applicabile sia agli oneri di urbanizzazione sia al costo di costruzione, prevista dall’art. 43, comma 2‑quinquies L.R. 12/2005 e attuata con D.G.R. 11/3509 del 5.08.2020 e Delib. C.C. Milano n. 55/2020, spetta sempre al soggetto non responsabile della contaminazione che abbia effettuato interventi di bonifica fino al raggiungimento delle CSC (Concentrazioni Soglia di Contaminazione).
  Il TAR chiarisce che questa premialità si applica a qualsiasi intervento di sostituzione edilizia, indipendentemente dal fatto che sia classificato come ristrutturazione edilizia oppure come nuova costruzione.
• Monetizzazione standard: legittimi i nuovi valori fissati dalla Delib. G.C. 1512/2024. Il Collegio ritiene corretti e congrui i nuovi valori di monetizzazione delle dotazioni territoriali fissati dalla Delib. G.C. n. 1512/2024. La chiave del ragionamento ruota attorno all’art. 46 L.R. 12/2005, che non impone di riferire la monetizzazione alle sole aree già qualificate come pertinenze indirette, ma rimette al Comune un margine di discrezionalità nella definizione dei criteri. Sotto questo profilo, il TAR sottolinea la diversità funzionale tra: lo standard “generale” (già iscritto nelle pertinenze indirette del Piano), e lo standard “aggiuntivo” richiesto dagli interventi in titolo diretto. Quest’ultimo deve essere reperito su aree non già destinate a servizi, il cui costo reale di acquisizione è fisiologicamente più elevato del mero valore dei diritti edificatori. 

Il commento di Osborne Clarke

La sentenza del TAR Lombardia n. 2676/2026 non arriva isolata, ma si inserisce in un filone giurisprudenziale in via di consolidamento, che la stessa Sezione II ha contribuito a delineare con le decisioni nn. 3605/2025, 1157/2026 e 1159/2026.

I messaggi che ne escono rafforzati sono almeno tre:

• Stop ai “freni” comunali sulle premialità di legge: le riduzioni previste a livello statale e regionale devono essere applicate, senza che regolamenti o prassi locali possano svuotarle di contenuto.
• Demolizione e ricostruzione non è “figlia di un Dio minore”: la mera qualifica di “nuova costruzione” non basta a negare benefici pensati per favorire la rigenerazione del costruito e la bonifica ambientale.
• Monetizzazioni più alte sì, ma con logica: i Comuni possono legittimamente valorizzare il costo reale di reperimento di nuove aree a standard, purché si muovano entro i binari tracciati dalla legge regionale e con una motivazione che tenga conto della diversa funzione degli standard aggiuntivi.

Per gli operatori, la decisione offre argomenti solidi per rivendicare l’applicazione delle premialità in fase di calcolo del contributo di costruzione. Per le amministrazioni, è un invito a una gestione più lineare e coerente degli strumenti di rigenerazione urbana e bonifica, evitando letture eccessivamente restrittive che rischiano di essere smentite in sede contenziosa.