I chiarimenti della Direzione di Rigenerazione Urbana sulle Nuove Linee di Indirizzo per lo sviluppo delle attività amministrative in materia urbanistico – edilizia di cui alla Deliberazione della Giunta Comunale n. 552 del 7 maggio 2025

Di recente, la Direzione di Rigenerazione Urbana ha chiarito le Nuove Linee di Indirizzo per lo sviluppo delle attività amministrative in materia urbanistico-edilizia, contenute nella Deliberazione della Giunta Comunale n. 552 del 7 maggio 2025, attraverso la determinazione dirigenziale n. 4192 del 27 maggio 2025.

Questa determinazione si propone di risolvere i dubbi interpretativi sorti dopo la pubblicazione della Deliberazione G.C. n. 552, che aveva inizialmente suggerito una maggiore flessibilità nelle procedure edilizie. In sostanza, la nuova determinazione dirigenziale funge da atto chiarificatore, in linea con la precedente disposizione di servizio n. 4/2024 (attuativa della Deliberazione G.C. n. 199/2024), che aveva per la prima volta definito gli indirizzi attuativi per le pratiche edilizie relative a lavori in corso o ultimati e oggetto di procedimenti penali, nonché per interventi analoghi alle fattispecie attenzionate dalla magistratura penale ma ancora senza titolo edilizio.

I principi della Deliberazione G.C. n. 553/2025 e i chiarimenti della determinazione dirigenziale

Inizialmente, i principi chiave della Deliberazione G.C. n. 553/2025 potevano essere così sintetizzati:

• Interventi di demolizione/ricostruzione o nuova costruzione con consistenza edilizia superiore a 3 mc/mq o altezza superiore a 25 metri, in deroga alla norma morfologica di P.G.T.: obbligo di ricorso al piano attuativo. La regola dell'art. 11 delle Norme di Attuazione del Piano dei Servizi (reperimento in loco del 50% delle dotazioni territoriali) si applica solo per aree superiori a 20.000 mq.
• Interventi di demolizione/ricostruzione o nuova costruzione, anche con consistenza edilizia superiore a 3 mc/mq o altezza superiore a 25 metri, purché: 
  o    Conformi alla norma morfologica di P.G.T.;
  o    Compresi nei N.A.F. (Nuclei di Antica Formazione) o nei Tessuti Compatti a Cortina del Tessuto Urbano Consolidato (T.U.C.)
  possibilità di ricorso al permesso di costruire convenzionato (ex art. 28-bis, D.P.R. n. 380/2001 e art. 14, comma 1-bis, L.R. n. 12/2005).
• In tutti gli altri casi, si poteva procedere con titolo diretto (permesso di costruire/S.C.I.A. semplice).
  Quest'ultima regola, di natura residuale, aveva fatto sorgere il dubbio che tutti gli interventi di demolizione/ricostruzione o nuova costruzione in tessuti diversi dai N.A.F. e dai Tessuti Compatti a Cortina potessero essere attuati con modalità diretta, anche se di altezza superiore a 25 metri o con consistenze edilizie superiori a 3 mc/mq.

La "riscrittura" delle regole da parte della determinazione dirigenziale

La determinazione dirigenziale n. 4192 del 27 maggio 2025 chiarisce, o meglio, "riscrive" la portata della regola residuale, affermando che l'attuazione diretta è consentita soltanto per interventi di demolizione/ricostruzione o nuova costruzione con altezze inferiori a 25 metri o con consistenze edilizie inferiori a 3 mc/mq.

Alla luce di questa interpretazione/modifica, le regole e le modalità attuative si delineano come segue:

• Interventi di demolizione/ricostruzione e nuova costruzione con altezze superiori a 25 metri o con consistenze edilizie superiori a 3 mc/mq, in deroga alle norme morfologiche di riferimento: obbligo di ricorso al piano attuativo.
• Interventi di demolizione/ricostruzione e nuova costruzione con altezze superiori a 25 metri o con consistenze edilizie superiori a 3 mc/mq, conformi alle norme morfologiche: il permesso di costruire convenzionato (ex art. 14, comma 1-bis, L.R. n. 12/2005) è potenzialmente ammesso. Tuttavia, questa modalità deve essere confermata considerando i servizi esistenti e di progetto, nonché l'altezza degli edifici limitrofi. È infatti necessario un piano attuativo se l'altezza del progetto supera quella degli edifici circostanti (ai sensi dell'art. 8, D.M. n. 1444/1968) e vanno comunque rispettati i limiti di densità fondiaria (di 7 mc/mq) previsti dall'art. 7, D.M. n. 1444/1968.
• Modalità di attuazione diretta: rimane ammessa solo per interventi con altezze inferiori a 25 metri o con consistenze edilizie inferiori a 3 mc/mq.
   

Resta fermo che ogni intervento che preveda un cambio di destinazione d'uso richiede una specifica valutazione della congruità del reperimento delle dotazioni territoriali. La monetizzazione è ammessa in caso di impossibilità di cessione o asservimento.

In definitiva, la Deliberazione G.C. n. 552/2005, per come interpretata e sostanzialmente "riscritta" dalla determinazione dirigenziale n. 4192/2025, si allinea e conferma i contenuti della precedente Deliberazione G.C. n. 199/2024.