La Ley 11/2025 de Cataluña: nuevas medidas en vivienda, urbanismo y mercado de alquiler

La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo ("Ley 11/2025"), actúa principalmente sobre tres ejes: la delimitación del régimen jurídico de los arrendamientos temporales y por habitaciones, la creación de un órgano de supervisión del mercado de alquiler y la ampliación de los instrumentos de intervención pública en zonas de mercado residencial tensionado.

Estas medidas responden al incremento notable de fórmulas contractuales de corta duración —contratos de temporada y arrendamientos por habitaciones— experimentado en los últimos años en el sector inmobiliario catalán, en un contexto de evolución del mercado residencial y de aplicación de medidas de contención de rentas en zonas de mercado residencial tensionado.

Régimen contractual y supervisión institucional

En este contexto, la Ley 11/2025 clarifica el régimen jurídico aplicable a estas modalidades contractuales, actuando principalmente mediante la reforma de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (la "Ley de Vivienda"), y el refuerzo de los mecanismos de intervención pública en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.

En el plano de las garantías contractuales, la Ley 11/2025 incorpora el concepto de “contrato en fraude”, entendido como aquel que, vinculado a la noción de discriminación indirecta, encubre una finalidad distinta de la declarada con el fin de prevenir prácticas contractuales que vulneren los derechos de los consumidores o desvirtúen el equilibrio contractual en el ámbito de la vivienda.

En el plano institucional, se introduce el artículo 45 bis en la Ley de Vivienda, mediante el cual se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda (la "Comisión"), con funciones de coordinación, supervisión y control de las plataformas digitales, portales inmobiliarios y demás espacios de difusión de ofertas de vivienda en régimen de alquiler y de viviendas de uso turístico, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de la normativa aplicable.

Arrendamientos temporales

En cuanto a la delimitación de las modalidades de arrendamiento, la Ley 11/2025 redefine la frontera entre el arrendamiento de "vivienda permanente" y el de "temporada" mediante la incorporación del artículo 66 bis en la Ley de Vivienda. Dicho precepto define el arrendamiento de vivienda permanente como aquel destinado a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, con independencia de su duración, excluyendo expresamente los usos recreativos o turísticos y la temporada de vacaciones, ya sea de verano o cualquier otra, circunstancia que, en su caso, debe constar expresamente en el contrato

Asimismo, establece que determinados arrendamientos temporales (por motivos profesionales, laborales, de estudios, asistencia médica o situaciones provisionales, entre otros) quedan sometidos, en materias clave —fianza y garantías, limitación de renta y actualización, mejoras y gastos—, a las reglas propias del arrendamiento de vivienda permanente cuando, en la práctica, no exista una finalidad distinta de la de satisfacer una necesidad de vivienda. 

Además, este régimen se extiende igualmente a los contratos de arrendamiento en los que se establezca la duración pero no se especifique la finalidad temporal. En esos casos, se exige acreditación documental de la temporalidad y su depósito junto con la fianza en el registro correspondiente; y se introduce una regla clara: si no consta acreditado un uso distinto, se presumirá que la finalidad es la de vivienda permanente.

En estrecha conexión con lo anterior, la Ley 11/2025 introduce disposiciones destinadas a prevenir el encadenamiento de contratos: esto es, situaciones en las que, mediante prórrogas sucesivas o la celebración de nuevos contratos, se perpetúa artificialmente la temporalidad para eludir el régimen de vivienda permanente. Así, si el contrato de temporada se prorroga sin acreditar debidamente la persistencia de la causa que justifica la temporalidad, o si se celebra un nuevo contrato con la misma persona arrendataria respecto de la misma vivienda sin dicha acreditación, el contrato quedará sujeto al régimen de vivienda permanente. 

Además, en caso de prórroga por causas acreditadas, si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y su residencia habitual en otro lugar, se aplica el régimen de vivienda permanente —incluida la duración legal mínima y el régimen de prórrogas—, con efectos retroactivos desde la fecha en que se formalizó el contrato inicial.

Arrendamiento por habitaciones 

En materia de arrendamiento por habitaciones, la Ley 11/2025 incorpora el artículo 66 ter en la Ley de Vivienda, regulando esta modalidad y exigiendo que se respeten los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación fijados por la normativa sectorial y especificados en la cédula de habitabilidad. La norma aclara, además, que la fragmentación del uso, ya sea física o contractual, no desnaturaliza el arrendamiento de vivienda ni permite eludir el régimen jurídico que le resulta aplicable. En particular, en zonas de mercado residencial tensionado, la suma de rentas de varios contratos simultáneos sobre una misma vivienda no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de dicha vivienda.

Derechos de tanteo y retracto

Más allá de la regulación arrendaticia, el artículo 6 de la Ley 11/2025 modifica el Decreto ley 1/2015, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, con el fin de ampliar el ámbito de aplicación de los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat en zonas de mercado residencial tensionado. 

La ampliación afecta con especial intensidad a las operaciones vinculadas a grandes tenedores que sean personas jurídicas inscritas en el Registro de grandes tenedores de vivienda. Quedan excluidas de este régimen:

• las transmisiones de viviendas de nueva construcción o gran rehabilitación que se formalicen en el plazo de un año desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad;
• las transmisiones entre sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar, siempre que se trate de la primera transmisión de una obra nueva; y
• las adquisiciones por parte de personas físicas que cumplan los siguientes requisitos: inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda de protección oficial ("VPO"), compromiso de solicitar, en el plazo de un mes desde la adquisición, la calificación de la vivienda como VPO de régimen general o figura equivalente con carácter permanente, y destino a residencia habitual durante un periodo mínimo de diez años.

Ajustes en el régimen de VPO

Para completar el cuadro normativo, el artículo 8 de la Ley 11/2025 introduce ajustes en el régimen de VPO mediante la modificación del Decreto ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, con especial incidencia en su interacción con las zonas de mercado residencial tensionado.

En esencia, dicha modificación aclara el régimen transitorio aplicable a viviendas de VPO ya calificadas con anterioridad a su entrada en vigor, manteniendo como regla general la vigencia de la calificación y los precios máximos de venta y de rentas conforme al régimen existente en el momento de su calificación, salvo que se trate de viviendas que formen parte de un patrimonio público de suelo y vivienda. 

En el caso de las VPO situadas en zonas de mercado residencial tensionado, se refuerza la continuidad de la calificación y se vincula la descalificación a la iniciativa de la Administración conforme a lo previsto en la Ley de Vivienda (solo pueden descalificarse a iniciativa de la propia Administración en los términos del art. 79.3 de la Ley 18/2007).

Comentario de Osborne Clarke

La Ley 11/2025 viene a establecer un marco normativo más detallado para las distintas modalidades de arrendamiento existentes en el mercado. En la práctica, la norma introduce requisitos de documentación y acreditación para los arrendamientos de temporada y por habitaciones; además, se someterá a supervisión —a través de la Comisión—  la forma en que se ofertan y comercializan estas modalidades, incluyendo las plataformas y los espacios de difusión de ofertas de vivienda en régimen de alquiler y de viviendas de uso turístico. 

Asimismo, en las zonas de mercado residencial tensionado se refuerzan los instrumentos de intervención pública —tanteo, retracto y un marco más sólido para la vivienda protegida— que pueden condicionar significativamente tanto las operaciones como las estrategias de explotación. 

El resultado global es un entorno normativo en el que tanto la contratación como la comercialización requieren un mayor grado de control y en el que la intervención administrativa adquiere mayor relevancia.