Alojamientos de corta duración: Registro único de arrendamientos y ventanilla única digital

El 1 de julio de 2025 comenzó a desplegar sus efectos el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de registro único de arrendamientos y se crea la ventanilla única digital de arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

En el contexto de la dificultad de acceso a la vivienda por parte de un sector de la población española, el Gobierno ha venido adoptando en los últimos tiempos una serie de medidas normativas de intervención en el mercado de la vivienda.

Por su parte, la Unión Europea aprobó el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724. Dicho reglamento ordena a los Estados miembros la adopción y publicación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento al mismo.

A tal efecto, el Gobierno aprobó el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de registro único de arrendamientos (en sede de Registro de la Propiedad o Bienes Muebles) y se crea la ventanilla única digital de arrendamientos (en sede de Ministerio de Vivienda) para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

El Real Decreto 1312/2024 entró en vigor el 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, para otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de carácter tecnológico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma.

Servicios de alquiler de alojamientos de corta duración

El Real Decreto 1312/2024 define el "Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración" como el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de los consumidores y usuarios.

Además, se define "Unidad" como alojamiento amueblado, o parte de él cuando lo permita la normativa, que es objeto de la prestación de un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración. De esta definición se excluye expresamente los hoteles y alojamientos similares, incluidos los complejos hoteleros, los apartahoteles, los moteles y los albergues, y la oferta de alojamientos en campings y aparcamientos para caravanas, tal como se definen en el Reglamento (CE) 1893/2006.

Los arrendamientos afectados son aquellos que tengan la consideración de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, y tendrán las siguientes características:

• Que tengan como destino primordial uno distinto del de arrendamiento de vivienda regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos; derivándose de causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente del arrendatario.
• Que cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal de acuerdo con el Reglamento (UE) 2024/1028.

Obligaciones para arrendadores y plataformas en línea

Los arrendadores o anfitriones que quieran prestar los servicios de alquiler de alojamiento de corta duración a través de una plataforma en línea estarán obligados a obtener un número de registro, que es el identificador único de una unidad expedido por el Registrador de la Propiedad competente. El procedimiento para solicitar el número de registro se realizará a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores o directamente en el Registro de la Propiedad.

Los arrendadores o anfitriones también deberán aportar la información requerida por la normativa junto con la solicitud; atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes; actualizar la información aportada sobre sus unidades respecto de las que haya obtenido un número de registro cuando se produzca un cambio en la misma; y comunicar a las plataformas en línea el número de registro asignado a su unidad para poder ofrecerlas en dichas plataformas.

En cuanto a las plataformas en línea de alquiler de corta duración, estarán obligadas, entre otras cosas, a recoger funcionalidades en sus aplicaciones que permitan a los arrendadores identificar las unidades ofrecidas mediante el número de registro asignado; garantizar que los arrendadores faciliten el número de registro asignado y que se muestre claramente como parte de sus anuncios antes de permitir la oferta de los servicios de alquiler de alojamiento de las unidades en sus plataformas; informar sin demora indebida a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y los arrendadores de los resultados de las comprobaciones aleatorias anteriores en los casos previstos por el Reglamento (UE) 2024/1028; y recoger y transmitir mensualmente datos de actividad por unidad a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos

El Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo. Será el único procedimiento de registro aplicable en España a los efectos del Reglamento (UE) 2024/1028.

Asimismo, el Real Decreto 1312/2024 crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de España, como pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración. Esta pasarela digital es dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través de la Dirección General de Planificación y Evaluación, que será el órgano competente para dictar las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a unidades ofrecidas sin número de registro o en casos de uso indebido de un número de registro.

Esta herramienta centraliza la gestión de datos y asegura el cumplimiento de las obligaciones normativas. La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos transmitirá mensualmente al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos de estadística autonómicos, y a la Oficina Europea de Estadística (Eurostat), los datos relativos a cada unidad.

Comentario Osborne Clarke

El objetivo principal de esta normativa es garantizar la transparencia y el control en el mercado de arrendamientos de corta duración. Al centralizar la información, se espera facilitar el cumplimiento normativo por parte de arrendadores y plataformas, que se proporcione información clara y fiable sobre los inmuebles y permitir a las autoridades supervisar el cumplimiento de la normativa.

Como con otras medidas de intervención del mercado de la vivienda, habrá que esperar a la aplicación práctica de esta normativa para evaluar sus efectos y el grado de cumplimiento de sus objetivos. Por lo pronto, se observa que, si bien la normativa comentada no contiene cambios de carácter sustantivo para el Registro de la Propiedad, su operativa ordinaria podría verse afectada por las solicitudes de números de registro. Finalmente, el impacto de este Real Decreto en el sensible mercado del alquiler turístico es una incógnita.