Necesidad de aprobación expresa de la actividad de apartamento turístico por la comunidad de propietarios
Publicado el 22 de abril 2025
Las comunidades de propietarios tendrán más control sobre los apartamentos turísticos y podrán decidir si permiten estos alquileres
Con la entrada en vigor de la reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, el propietario de una vivienda que quiera destinarla a alquiler turístico deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia aprobó una serie de medidas en materia de eficiencia organizativa y en materia de eficiencia procesal del Servicio Público de Justicia. Con carácter adicional, en su Disposición Final Cuarta, introdujo una reforma en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal, que afecta de lleno a las viviendas de uso turístico. Tras una vacatio legis de 3 meses, la Ley Orgánica entró en vigor el 3 de abril de 2025.
Necesidad de aprobación expresa de la actividad de arrendamiento turístico
De esta forma, la realidad social de las viviendas de uso turístico, tema que sigue de actualidad en la sociedad y en la política de España, vuelve a ser objeto de regulación por parte del legislador. Recordemos que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo en la Ley sobre Propiedad Horizontal una excepción a la regla general de la unanimidad para modificar los estatutos de una comunidad de propietarios para los casos en que se pretendiera limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de arrendamiento turístico.
Pues bien, con la reforma operada por la Ley Orgánica 1/2025, el régimen pasa a ser de necesidad de aprobación expresa. Es decir, no se regulan los requisitos para prohibir la actividad de vivienda de uso turístico, sino que se establece, en el nuevo artículo 7.3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, que el propietario de una vivienda que quiera destinarla a la actividad de arrendamiento turístico deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
La definición de actividad de arrendamiento turístico se remite a la contenida en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, es decir, consiste en: "la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística".
Mayoría exigida y consecuencias del incumplimiento
La mayoría exigida para esta aprobación previa, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación en la comunidad de propietarios. Es decir, se trata de la misma mayoría que se exigía y se sigue exigiendo para los acuerdos que pretendan limitar o condicionar la actividad de arrendamiento turístico. Además, el legislador aprovecha para dejar constancia expresa de la posibilidad de que, con la indicada mayoría, se pueda adoptar acuerdos de prohibición de esta actividad, algo que ya habían avalado la Dirección General de Fe Pública y Seguridad Jurídica y el Tribunal Supremo. Sea cual fuere el sentido del acuerdo, no tendrá efectos retroactivos.
Por último, cabe señalar que, con la reforma operada por la Ley Orgánica 1/2025, el legislador facilita a los propietarios u ocupantes de viviendas de la comunidad de propietarios un remedio pre-judicial para los casos de contravención de la previsión legal de necesidad de autorización previa y expresa por la comunidad de propietarios. Así, en caso de que alguien realice la actividad de arrendamiento turístico sin haber obtenido la preceptiva autorización, cualquiera de los propietarios u ocupantes podrá solicitar al presidente de la comunidad (que también lo podrá hacer a iniciativa propia) que requiera a quien realice la actividad no autorizada la inmediata cesación de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Comentario de Osborne Clarke
En definitiva, con esta medida se pretende otorgar un mayor control a las comunidades de propietarios sobre los apartamentos turísticos. Es decir, se trata de dar a las personas que viven en dichas comunidades o tienen un interés en las mismas y, por tanto, experimentan de primera mano los posibles efectos de la actividad de arrendamiento turístico, una herramienta que les permita decidir directamente si aceptan o no esta modalidad de arrendamiento. Queda por ver la efectividad de esta medida de control ex-ante y sus efectos restrictivos sobre la controvertida realidad de los apartamentos turísticos.
