El Tribunal Supremo anula el registro nacional de alquileres de corta duración

El Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, fijó normas comunes para que las autoridades públicas de los Estados miembros de la Unión Europea pudieran acceder a información fiable sobre los alquileres de corta duración ofertados en plataformas digitales.

Debe tenerse en cuenta que, al tratarse de un reglamento europeo -y no de una directiva-, su aplicación es directa en todos los Estados miembros desde su entrada en vigor, sin necesidad de que cada país apruebe una norma interna que lo transponga o desarrolle.

Además, el reglamento no impone a los Estados miembros la creación de un sistema de registro para los servicios de alquiler de corta duración, ni indica que dicho registro deba establecerse a nivel estatal. Se limita a fijar las normas que deben cumplir tales registros en aquellos casos en que los Estados miembros decidan crearlos.

En otras palabras: el registro era una opción, no una obligación. Y si se creaba, podía serlo a nivel nacional, regional o local, respetando la distribución interna de competencias entre los entes territoriales de cada Estado —ámbito en el que el reglamento no incide—. La única condición firme era que una misma unidad no pudiera estar sujeta a más de un procedimiento de registro a la vez

El Gobierno español, con la aprobación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, optó por crear un registro estatal y, además, tanto el preámbulo como la memoria del real decreto afirmaban que la norma era necesaria para cumplir con una obligación derivada del reglamento respecto de la que el Gobierno no tenía margen de actuación. El Consejo de Estado exigió corregir esa afirmación porque era errónea: el reglamento ya era aplicable directamente y no imponía crear ningún registro.

El real decreto articuló dos instrumentos. El primero se trataba de un procedimiento de registro único, tramitado ante el Registro de la Propiedad o el Registro de Bienes Muebles. Todo propietario que quisiera anunciar una vivienda en las principales plataformas en línea del mercado debía obtener previamente un número de registro único de arrendamientos (NRUA). Sin él, el anuncio no podía publicarse —y si el NRUA quedaba suspendido o retirado, la plataforma debía eliminarlo en un plazo de 48 horas—. El segundo era la ventanilla única digital de arrendamientos, una pasarela digital del Ministerio de Vivienda para canalizar el intercambio de información entre plataformas y administraciones.

En la práctica, todo propietario que quisiera ofertar un alquiler de corta duración —turístico, de temporada, laboral, de estudios o de cualquier otra modalidad— debía obtener el NRUA. Sin ese número, las plataformas en línea no podían publicar el anuncio, y si el NRUA quedaba suspendido o retirado, la plataforma debía eliminarlo en 48 horas. Sus efectos operativos se desplegaron a partir del 1 de julio de 2025.

El problema era doble. El Estado no tenía competencia para imponer ese registro, y la norma contradecía el propio reglamento al que decía dar cumplimiento. El reglamento establece con claridad que una misma unidad no puede estar sujeta a más de un procedimiento de registro; sin embargo, las comunidades autónomas ya contaban con sus propios registros turísticos desde hacía años, lo que generaba una duplicidad directamente prohibida por la norma europea que el real decreto pretendía aplicar.

Desde su entrada en vigor, el registro único acumuló denegaciones, suspensiones, anuncios retirados y conflictos con los registros autonómicos. La invasión competencial fue denunciada por 14 autonomías, y la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional llegó a denunciar la situación ante la Comisión Europea, que advirtió a España de la vulneración e instó a eliminar el doble registro.

Una advertencia que no se atendió

Antes de aprobar la norma, el Gobierno consultó al Consejo de Estado. El resultado fue un dictamen unánime —el Dictamen 1926/2024, de 18 de diciembre de 2024— que recomendaba reformar el texto en profundidad, con tres objeciones claras. Primero, el Estado no tenía competencia para crear ese registro. En palabras del propio Consejo, se trataba materialmente de un registro administrativo «por mucho que se haya disfrazado de procedimiento dentro del Registro de la Propiedad». Segundo, una norma reglamentaria no puede imponer a propietarios y plataformas requisitos de acceso a la actividad sin el respaldo de una norma con rango de ley. Tercero, permitir que una misma vivienda tuviera dos números de registro —uno estatal y otro autonómico— contradecía frontalmente el reglamento.

El Consejo de Estado propuso como alternativa un registro administrativo central que coordinase la información de los registros autonómicos sin sustituirlos. El Gobierno, sin embargo, no siguió esa recomendación y aprobó el real decreto tal y como estaba.

Resolución del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo considera que el Estado puede establecer mecanismos de coordinación, interoperabilidad y transmisión de información del mercado de alquiler, pero no puede imponer un procedimiento de registro único nacional que sustituya o se superponga a los procedimientos autonómicos existentes en materias vinculadas principalmente a vivienda y turismo. Esta distinción —entre coordinar y sustituir— es el eje central de la sentencia.

La sentencia núm. 620/2026 (STS 2148/2026), de 19 de mayo de 2026, estimó parcialmente el recurso de la Generalitat Valenciana y concluyó que el Estado carece de competencia para imponer un procedimiento estatal único de registro vinculado al Registro de la Propiedad o al de Bienes Muebles como requisito para ofertar alojamientos de corta duración en plataformas en línea.

La Abogacía del Estado y el Colegio de Registradores habían sostenido que el registro único no duplicaba los registros autonómicos, sino que los centralizaba y simplificaba. El Tribunal Supremo no lo aceptó.

Cuatro títulos competenciales

El Tribunal Supremo examinó los cuatro títulos competenciales invocados por el Gobierno y los descartó uno a uno:

• Registros públicos (art.149.1.8.ª CE). El registro creado no inscribía contratos ni cargas sobre inmuebles. Era, en realidad, un requisito de acceso a una actividad económica, materia que corresponde a las autonomías en el ámbito de la vivienda y el turismo.
• Planificación económica (art. 149.1.13.ª CE). El Estado puede fijar bases e impulsar el intercambio de información, pero no regular de forma exhaustiva el procedimiento de inscripción de principio a fin. Además, la regulación no quedaba justificada por la necesidad de cruzar información —por ejemplo, para verificar prohibiciones acordadas por comunidades de propietarios—, ya que algunas normas autonómicas ya prevén mecanismos equivalentes.
• Igualdad (art. 149.1.1.ª CE). Este título no permite al Estado introducirse en cualquier materia con carácter horizontal. El real decreto no fijaba condiciones básicas, sino una regulación exhaustiva del procedimiento, lo que excede ese amparo.
• Estadística estatal (art. 149.1.31.ª CE). Este título sí permite mantener la transmisión de datos al Instituto Nacional de Estadística (INE), a los institutos autonómicos y a Eurostat, pero no ampara la creación del registro, que no perseguía una finalidad meramente estadística.

¿Qué sigue en vigor?

La sentencia no deroga el real decreto por completo. La ventanilla única digital de arrendamientos es considerada un instrumento válido de coordinación porque no sustituye los procedimientos autonómicos, sino que permite coordinar la información y garantizar la interoperabilidad de los datos entre administraciones, plataformas y organismos estadísticos.

En concreto, tres elementos permanecen plenamente vigentes: la ventanilla única digital de arrendamientos, como instrumento de coordinación e interoperabilidad entre administraciones, plataformas y organismos estadísticos; las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea a través de la ventanilla única digital de arrendamientos; y el envío mensual de datos estadísticos al INE, a los institutos autonómicos de estadística y a Eurostat, incluyendo la posibilidad de que el INE amplíe convenios con el Registro de la Propiedad y el Registro de Bienes Muebles.

Implicaciones prácticas 

La desaparición del registro estatal no significa que el mercado del alquiler de corta duración quede sin regular. Hay cinco cuestiones clave que propietarios y plataformas deben tener presentes.

• Las licencias autonómicas siguen siendo obligatorias. Los registros turísticos, licencias y declaraciones responsables de cada comunidad autónoma mantienen plena vigencia. Nada cambia en ese plano.
• Ya no es necesario el número de registro estatal. La obligación de obtener el NRUA a través del Registro de la Propiedad o del Registro de Bienes Muebles queda sin efecto.
• Las plataformas mantienen sus obligaciones de información. La anulación del registro único no elimina el marco de transparencia e intercambio de datos a través de la ventanilla única digital de arrendamientos. Las plataformas deben seguir cumpliendo con sus obligaciones de transmisión de datos y cooperación con las administraciones.
• Posibles reclamaciones por responsabilidad patrimonial. Los propietarios cuyos anuncios fueron retirados por no contar con el NRUA pueden valorar si disponen de fundamento para reclamar al Estado por responsabilidad patrimonial, así como por el lucro cesante derivado de esa situación.
• Se espera una nueva regulación. El Gobierno deberá aprobar un nuevo marco normativo que respete el reparto competencial, coordinando los registros autonómicos sin duplicarlos, tal y como el Consejo de Estado ya propuso en su día.

Comentario de Osborne Clarke 

La sentencia pone de manifiesto que una regulación eficaz no exige necesariamente una intervención centralizada. El Consejo de Estado ya había indicado la vía adecuada en su dictamen: articular un sistema de coordinación sobre la base de los registros autonómicos existentes, sin sustituirlos.

El Gobierno no atendió esa recomendación, y el resultado ha sido casi dos años de inseguridad jurídica, conflictos competenciales y perjuicios efectivos para propietarios y operadores.

La sentencia no genera un vacío normativo —restituye el protagonismo regulatorio a las comunidades autónomas—, pero sí impone al Gobierno la necesidad de elaborar una nueva regulación. La norma que se apruebe en su lugar constituirá un indicador determinante de si las deficiencias señaladas han sido efectivamente corregidas. El debate sobre su configuración ya está en curso.

Para un análisis pormenorizado de las implicaciones de esta sentencia o la valoración de posibles vías de reclamación, no dude en contactar con los autores de este artículo o con su interlocutor habitual en Osborne Clarke.