Immobilien und Infrastruktur

Ein Auftragnehmer muss die Arbeit des Vorgewerks überprüfen

Published on 4th Oct 2018

Baurecht. Ein Auftragnehmer muss die Leistungen des Vorgewerks prüfen und mögliche Bedenken melden. Ansonsten droht er schadenersatzpflichtig zu werden.

Der Fall
In einem Einfamilienhaus traten Feuchtigkeit und Schimmel auf. Der Generalunternehmer fordert seinen Subunternehmer, den Maurer, dazu auf, den Schaden zu beseitigen. Eine Frist setzte er nicht. Der Maurer sah sich aber nicht in der Verantwortung, weil die Fenster von einem anderen Subunternehmer eingebaut wurden. Letztlich beseitigte niemand den Schaden, und der Bauherr leitete ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Der Gutachter stellte fest, dass eine Schlechtleistung des Fensterbauers, nämlich eine offene Übergangsfuge, Ursache für den Schaden war. Der Generalunternehmer behob den Mangel und verklagte dann den Maurer. Er sollte ihm die Kosten für Mangelbeseitigung, Gericht und Anwälte ersetzen. Das LG gab ihm Recht, der Maurer legte Berufung beim OLG ein.

Die Folgen
Das OLG verurteilte den Maurer zur Zahlung. Er hatte argumentiert, dass er die mangelhafte Leistung des Fensterbauers nicht erkennen konnte und deshalb nicht zur Überprüfung oder zu einer Bedenkenanzeige verpflichtet war. Der Maurer meinte, der Generalunternehmer müsse die Schadensursache selbst ermitteln. Das ist falsch, stellt das Gericht klar. Die Prüfungspflicht gehört zu der Verpflichtung des Auftragnehmers, seinen Vertrag zu erfüllen. Die Anforderungen an die Prüfungstiefe richten sich nach den Kenntnissen, die man von einem Maurer erwarten kann - nicht nach seinen tatsächlichen Kenntnissen. Maßgeblich ist das, was er zum Zeitpunkt der Leistungserbringung erkennen kann. Laut Gutachter war die offene Fuge sichtbar, als der Maurer seine Arbeit machte. Das OLG ließ die Revision zum BGH zu, da der Fall einige ungeklärte Fragen aufwirft, etwa ob die Weigerung eines Werkunternehmers, Mängelbehauptungen des Auftraggebers nachzugehen, einen eigenen Schadenersatzanspruch begründet.

Was ist zu tun?
Werkunternehmer sollten Vorgewerke, auf deren Leistung sie aufbauen, stets durch einen fachkundigen erfahrenen Mitarbeiter prüfen lassen. Hier an Personalkosten zu sparen, kann sich rächen. Wenn Bedenken bestehen, sollten sie immer schriftlich angezeigt werden. Womöglich lassen sie sich schnell gemeinsam mit dem Bauherrn, dem Generalunternehmer und dem Vorgewerk ausräumen. Das ist allemal effizienter als ein Rechtsstreit im Nachhinein. Wenn eine Schadensanzeige nach der Abnahme eintrifft, sollte das ernst genommen werden. Falls es guten Grund gibt anzunehmen, dass das eigene Gewerk nicht Schuld ist, muss das ausführlich erläutert werden. Eine Kooperation bei der Aufklärung der Schadensursache sollte man, außer bei querulatorischen Beteiligten, nicht per se verweigern. ahl

Rechtsanwältin Katharina Feddersen von Osborne Clarke

IZ Immobilien Zeitung Ausgabe IZ40/2018, S. 52 

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