Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne czeka rewolucja

Dnia 26 maja 2023 roku Sejm uchwalił nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przekazał ją do Senatu. Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Rozwoju i Technologii nowelizacja ma stanowić pierwszy etap oczekiwanej od dawna reformy systemu planowania przestrzennego.

Czy zgodnie z nowelizacją dalej będzie funkcjonowało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Ustawodawca uznał, że studium nie spełniało swojej roli w zakresie porządkowania systemu planowania przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie wiązało się z badaniem jej zgodności z przepisami studium, a samo studium było dokumentem zbyt szczegółowym i zazwyczaj niespójnym wewnętrznie. Dlatego nowelizacja zakłada likwidację studium i zastąpienie go obowiązkową strategią rozwoju gminy lub rozwoju ponadlokalnego oraz planem ogólnym gminy.

Jaka będzie rola strategii rozwoju gminy lub rozwoju ponadlokalnego, a jaka planu ogólnego?

Strategia rozwoju gminy lub rozwoju ponadlokalnego będzie wyznaczała kierunki polityki planistycznej, a plan ogólny gminy będzie ją precyzował.

Czym będzie różnił się plan ogólny gminy od studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

W przeciwieństwie do studium plan ogólny gminy ma być aktem prawa miejscowego o niewielkiej liczbie ustaleń. W przypadku uchwalenia planu ogólnego gminy nie tylko miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, lecz także decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne.

Do kiedy rady gminy powinny uchwalić strategie rozwoju i plany ogólne?

Rady gminy mają na to czas do 1 stycznia 2026 roku.

Czy zmiany będą dotyczyć również decyzji o warunkach zabudowy?

Tak. Ustalenia planu ogólnego gminy będą wiążące dla decyzji o warunkach zabudowy. W planach ogólnych będą wyznaczane granice obszarów uzupełnienia zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie w tych granicach. Takie rozwiązanie ma na celu zapobiegnięcie rozlewaniu się zabudowy.

Czy decyzje o warunkach zabudowy w dalszym ciągu będą wydawane na czas nieokreślony?

Ustawodawca zdecydował się na skrócenie czasu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy - mają być wydawane na okres 5 lat. Taka regulacja ma na celu wyeliminowanie z obrotu decyzji przestarzałych i niezaktualizowanych.

Czy decyzje o warunkach zabudowy sprzed nowelizacji będą ważne tylko 5 lat?

Nie, decyzje o warunkach zabudowy, które będą prawomocne przed wejściem w życie nowelizacji będą w dalszym ciągu ważne na czas nieokreślony. Wygasną one dopiero wtedy, jeżeli inny podmiot uzyska pozwolenie na budowę lub dla tego terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania, którego ustalenia będą inne niż w decyzji.

Czy nowelizacja wprowadza inne, nowe narzędzia planistyczne?

Nowelizacja wprowadza zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), który będzie stanowił szczególny rodzaj planu miejscowego, uchwalanego z inicjatywy zainteresowanego inwestora. ZPI będzie mógł zostać wydany dla terenów nieobjętych miejscowym planem lub niezależnie od postanowień obowiązującego na tym terenie miejscowego planu. W tym drugim przypadku wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym ZPI.

Jakie inwestycje będą mogły być realizowane na podstawie ZPI?

Na podstawie ZPI będą mogły być realizowane inwestycje każdego rodzaju, w tym mieszkaniowe, usługowe, przemysłowe.

Czy ZPI zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper)?

Do 1 stycznia 2026 roku ZPI ma funkcjonować równolegle z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która na podstawie specustawy mieszkaniowej jest wydawana niezależnie od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tym dniem specustawa mieszkaniowa wygaśnie, a ZPI całkowicie zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

W jaki sposób będzie wydawany ZPI?

ZPI będzie uchwalała rada gminy na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Uchwalenie ZPI będzie poprzedzone negocjacjami inwestora i rady gminy nad jego projektem i umową urbanistyczną, regulującą obowiązki w zakresie realizacji inwestycji.

Czy informacje i dane z aktów planowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy będą udostępniane publicznie?

Tak, będą one zamieszczone w nowym ogólnodostępnym portalu teleinformatycznym, zwanym Rejestrem Urbanistycznym.