Trendy finansowania w UE i Zjednoczonym Królestwie kształtują projekty centrów danych

Finansowanie centrów danych stało się obszarem zainteresowania funduszy energetycznych i infrastrukturalnych oraz inwestorów, ponieważ nieustannie rosnący popyt na infrastrukturę cyfrową napędza potrzebę realizacji tych złożonych, kapitałochłonnych projektów.

We współczesnych realiach rynkowych struktura kapitałowa to coś więcej niż tylko sposób sfinansowania budowy centrum danych. Podobnie jak w przypadku każdej dużej inwestycji infrastrukturalnej, jest ona kluczowym czynnikiem maksymalizacji stopy zwrotu. Projekty, które uzyskują najkorzystniejsze warunki finansowania, to co do zasady te, które od początku wykazują przewidywalne przychody i wiarygodne efekty zrównoważonego rozwoju. Konieczne jest zatem rygorystyczne planowanie finansowe, aby zapewnić nie tylko realizację projektu, lecz także jego bankowalność oraz akceptowalny koszt kapitału.

Centra danych wymagają istotnego zaangażowania finansowego na różnych etapach cyklu życia projektu: planowania, budowy i eksploatacji. W zależności od skali i specyfiki rynku finansowanie może pochodzić z różnych źródeł, w tym z długu senioralnego i mezzaninowego udzielanego przez instytucje finansowe, emisji instrumentów dłużnych na rynkach kapitałowych, finansowania opartego na aktywach i/lub inwestycji kapitałowych. Umiejętność łączenia tych odmiennych źródeł kapitału pozwala sponsorom równoważyć sprzeczne kryteria inwestycyjne w zakresie kosztu, kontroli i alokacji ryzyka.

Precyzyjne modelowanie finansowe będzie równie ważne jak strategiczna lokalizacja projektu i uzgodnienia w zakresie odbioru usług (offtake) dla zapewnienia nie tylko stabilności operacyjnej i długoterminowego sukcesu, lecz także zwrotu z zainwestowanego kapitału. Wybór między finansowaniem projektowym a korporacyjnym, a także decyzja o wykorzystaniu zielonych instrumentów, może wpływać na dobór technologii, lokalizację i zarządzanie ryzykiem. Obejmuje to zabezpieczenie niezawodnych dostaw energii i rozwiązań chłodzenia, umowy na odbiór ciepła odpadowego oraz strukturyzowanie umów odbiorczych z klientami. Dopasowanie pakietu finansowania do tych fundamentalnych elementów rozwoju centrum danych zapewnia efektywność operacyjną i rentowność.

Mieszanie źródeł kapitału

Nie każdy kapitał jest równorzędny, a w rozwoju centrów danych skład źródeł finansowania jest równie istotny, co ich łączna wysokość.

Najbardziej konkurencyjne projekty planują w czasie zarówno moment, jak i rodzaj inwestycji składających się na strukturę kapitałową na każdym etapie cyklu życia, łącząc różne źródła finansowania w celu zapewnienia elastyczności w fazie budowy i obniżenia kosztu kapitału po zakończeniu projektu, gdy pojawią się przychody operacyjne. W praktyce oznacza to wyjście poza pojedyncze źródło finansowania i zabezpieczenie elastycznego pakietu finansowego chroniącego przed ryzykiem deweloperskim do czasu uruchomienia operacyjnego.

Opcje finansowania dłużnego

Finansowanie dłużne jest niezbędne przy większości dużych projektów infrastrukturalnych, ale jego forma powinna odpowiadać skali i etapowi rozwoju. Dwustronne kredyty bankowe mogą wystarczyć dla mniejszych aktywów (w tym projektów modułowych) lub transakcji opartych na relacjach i mogą być aranżowane jako ogólne finansowanie korporacyjne lub jako finansowanie zabezpieczone na aktywach.

W przypadku większych, kapitałochłonnych aktywów, w tym centrów danych średniej skali i hiperskali, konieczne może być finansowanie konsorcjalne. Może ono obejmować różne klasy długu (np. senioralny i mezzaninowy), aby rozłożyć ryzyko pomiędzy instytucje finansowe i zapewnić wyższy poziom zaangażowanego długu terminowego, wraz z opcjami wystawienia gwarancji (bonding) i zabezpieczeń stopy procentowej i/lub kursowych.

Instrumenty rynku kapitałowego długu mogą również zapewniać większą skalę i potencjalnie dłuższe terminy zapadalności, jednak rynek ten preferuje raczej ugruntowanych operatorów o silnym profilu kredytowym, zdolnych spełnić oczekiwania w zakresie ujawnień i ratingu.

Inwestycje kapitałowe (equity)

Kapitał własny stanowi fundament bankowalności i absorbuje ryzyka wczesnego etapu. W sektorze aktywne są wyspecjalizowane fundusze infrastrukturalne i inni inwestorzy, finansując nowe budowy i rozbudowy w oparciu o stabilne, rosnące przepływy pieniężne. Tam, gdzie możliwy jest dostęp do rynków publicznych, emisje akcji mogą pozyskać istotny dodatkowy kapitał, choć kosztem rozwodnienia kapitału. Kapitał własny może następnie służyć do ograniczenia ryzyka na etapie deweloperskim i komercjalizacji (pozyskania najemców), a tańszy dług można pozyskać później na finansowanie aktywa po uruchomieniu.

Alternatywne źródła finansowania

Finansowanie alternatywne zapewnia elastyczność uzupełnienia długu senioralnego i mezzaninowego, zwłaszcza dla krótkoterminowych potrzeb, bez zakłócania ogólnego poziomu dźwigni. Tego rodzaju dług jest coraz szerzej dostępny u alternatywnych dostawców finansowania dłużnego i inwestorów kapitałowych i może być udostępniany wyżej w strukturze korporacyjnej, aby był subordynowany strukturalnie wobec długu projektowego senioralnego i mezzaninowego i aby uniknąć nadmiernego zadłużenia. Finansowanie oparte na aktywach może w podobny sposób służyć finansowaniu konkretnych zakupów wyposażenia, pozostawiając inne linie finansowania na roboty budowlane i nakłady na kluczową infrastrukturę (capex).

Struktury finansowania

Wybór pomiędzy finansowaniem projektowym a korporacyjnym determinuje poziom dźwigni, cenę i termin zapadalności długu. Dostępność finansowania korporacyjnego zależy też od szeregu czynników, w tym wsparcia sponsora i statusu finansowanych centrów danych – czy jest to pojedynczy projekt deweloperski, czy portfel obejmujący zarówno projekty w budowie, jak i aktywa operacyjne.

Finansowanie projektowe

Finansowanie projektowe pozyskuje kapitał dla pojedynczej inwestycji i spłaca go z przepływów pieniężnych tego projektu. Szczególnie dobrze sprawdza się w nowych budowach, gdzie przychody można zabezpieczyć długoterminowymi umowami najmu z kluczowymi najemcami i operatorami. Finansowanie jest udostępniane spółce celowej (SPV) z ograniczonym regresem do sponsorów poza wniesieniem kapitału przy uzgodnionym wskaźniku długu do kapitału własnego oraz potencjalnym warunkowym dokapitalizowaniem (contingent equity) na nieprzewidziane koszty (np. przekroczenia budżetu).

Takie podejście sprzyja finansowaniu na wczesnym etapie, umożliwiając SPV zawarcie umów budowlanych i długoterminowych kontraktów projektowych. Umożliwia także określenie wielkości i ceny długu w oparciu o rozwinięty model finansowy, przy jednoczesnym nałożeniu dyscypliny budżetowej, harmonogramowej i sprawozdawczej tak, aby zapewnić realizację projektu zgodnie z uzgodnionym terminarzem i wymaganiami kredytodawców oraz odbiorców usług.

Finansowanie korporacyjne

Finansowanie korporacyjne pozyskuje kapitał na poziomie spółki, w oparciu o siłę bilansu sponsora lub grupy kapitałowej. Zapewnia szybkość i elastyczność, zwłaszcza przy finansowaniu portfelowym, przy czym pakiet zabezpieczeń może rozciągać się na inne aktywa grupy, w tym dodatkowe centra danych. W takim przypadku ryzyko jest  rozłożone na szerszą skalę w ramach działalności sponsora, zamiast ograniczać się do udziałów i aktywów pojedynczej spółki projektowej (SPV).

Różne opcje finansowania oferują różne korzyści: finansowanie projektowe daje pewność i  wyodrębnienie ryzyka, natomiast finansowanie korporacyjne – szybkość i opcjonalność. Kluczowe jest zatem, aby wybrana struktura finansowania była spójna z ogólną strategią biznesową sponsora.

Uwarunkowania prawne i regulacyjne

Planowanie i zgodność regulacyjna to kluczowe czynniki dla decyzji kredytodawców. Jasny plan zapewnienia zgodności może przyspieszyć due diligence i poprawić warunki, podczas gdy niepewność w zakresie planowania lub zgodności regulacyjnej opóźni zgody kredytowe i zwiększy koszty finansowania. Ponieważ centra danych funkcjonują na styku reżimów planistycznych, cyfrowych i środowiskowych, solidne przygotowanie prawne jest krytyczne zarówno dla bankowalności, jak i dla realizacji.

Wymogi zgodności

Przepisy lokalne wyznaczają podstawowe wymogi projektowania i eksploatacji. Standardy planistyczne i budowlane, obowiązki w zakresie cyberbezpieczeństwa oraz ochrona danych osobowych (np. ogólne rozporządzenie o ochronie danych – RODO – w UE, brytyjska ustawa o ochronie danych z 2018 r. – Data Protection Act 2018 – oraz brytyjska ustawa o wykorzystaniu i dostępie do danych z 2025 r. – Data (Use and Access) Act 2025) muszą być uwzględnione w specyfikacjach, umowach i planach operacyjnych. Dla operatorów transgranicznych zasady lokalizacji danych i transferów międzynarodowych różnią się w zależności od jurysdykcji i mogą istotnie wpływać na strategię finansowania – od źródeł pozyskania kapitału, po udział kredytodawców i harmonogramy.

Zrównoważony rozwój jest obecnie centralnym elementem decyzji finansowych. Inwestorzy i kredytodawcy coraz częściej wiążą finansowanie z wykazywaną efektywnością energetyczną, redukcją emisji CO2, gospodarowaniem zasobami wodnymi i szerszym wpływem społecznym. Wiarygodne wyniki ESG mogą odblokować zielone finansowanie, takie jak zielone obligacje i kredyty powiązane ze zrównoważonym rozwojem, przy bardziej korzystnych warunkach cenowych. Praktyczne implikacje są jasne: należy zdefiniować mierzalne wskaźniki KPI i ustanowić systemy monitorowania i raportowania, aby wykazać realizację, a nie tylko intencje.

Zobowiązania umowne

Umowy kredytowe są konstruowane tak, aby zapewnić przewidywalność. Wpływy są zwykle wydzielone na potrzeby projektu (ring fenced) i wypłacane zgodnie z uzgodnionym budżetem i harmonogramem, z regularnym raportowaniem budowlanym i finansowym. Pakiety kowenantów zazwyczaj zobowiązują kredytobiorców do utrzymywania określonych historycznych i prognozowanych wskaźników finansowych i rezerw (np. limitów dźwigni i rezerw obsługi długu), utrzymywania adekwatnych ubezpieczeń projektowych oraz powstrzymywania się od działań, które mogłyby zagrozić spłacie. Postanowienia te zapewniają postęp projektu zgodnie z uzgodnionym budżetem i harmonogramem i muszą znaleźć odzwierciedlenie w planowaniu operacyjnym.

Pakiet zabezpieczeń jest kamieniem węgielnym ochrony kredytodawców. Zabezpieczenia obejmują zwykle udziały w SPV oraz aktywa niezbędne do budowy i eksploatacji projektu. Należą do nich nieruchomość, wyposażenie, prawa z umów projektowych i umowy bezpośrednie z kluczowymi kontrahentami, przy czym dokumentacja finansowa przyznaje kredytodawcom prawo przyspieszenia spłaty w przypadku naruszenia. Charakter i zakres zabezpieczeń będą się różnić w zależności od jurysdykcji, w której znajduje się centrum danych lub inne przedmioty zabezpieczenia. W praktyce kompleksowy pakiet zabezpieczeń ułatwia syndykację ryzyk rynkowych i pozwala uzyskać korzystniejsze warunki dźwigni i wyceny długu.

Nowe trendy i perspektywy

Sektor centrów danych szybko ewoluuje, przekształcając modele finansowania. Postęp technologiczny, presja regulacyjna na zrównoważony rozwój i zmiany rynkowe transformują sposoby pozyskiwania kapitału. W najbliższych latach spodziewane są bardziej innowacyjne rozwiązania technologiczne i finansowe, w tym produkty zielonego finansowania.

Zrównoważony rozwój napędza dziś finansowanie centrów danych. Sponsorzy powinni porównywać produkty dłużne oferowane przez różne instytucje finansowe. Wskaźniki takie jak efektywność energetyczna, zużycie wody i zagospodarowanie ciepła odpadowego są szczególnie istotne dla centrów danych. Optymalizacja tych metryk może przełożyć się na korzystniejsze warunki finansowania, np. niższe marże w kredytach powiązanych ze zrównoważonym rozwojem.

Emisje zielonych obligacji są coraz częściej wykorzystywane przy projektach wykazujących redukcję emisji CO2 i poprawę efektywności energetycznej infrastruktury. Rozwój tych instrumentów odzwierciedla rosnące wymogi regulacyjne i planistyczne wobec środowiskowo zrównoważonych centrów danych na całym świecie.

Innowacje technologiczne

Sztuczna inteligencja i obliczenia wielkoskalowe znacząco wpływają na modele finansowania. Nowoczesne centra danych wspierające zaawansowane algorytmy AI wymagają wyższej gęstości obliczeniowej, co pociąga za sobą większe nakłady na chłodzenie, zasilanie i bezpieczeństwo. To skłania operatorów do poszukiwania bardziej elastycznych, długoterminowych struktur finansowania, które umożliwią dostosowanie infrastruktury do nowych wymogów technologicznych.

Innowacje takie jak chmura obliczeniowa, Internet Rzeczy i rozwój 5G również napędzają popyt na centra danych i powiązane finansowanie.

Komentarz Osborne Clarke

Trzy siły zdefiniują kolejną fazę finansowania centrów danych: zrównoważony rozwój, technologia i uwarunkowania rynkowe.

ESG to dziś w równym stopniu mechanizm kształtowania ceny, jak i narzędziem zapewniającym zgodność z przepisami – projekty z jasno określonymi KPI i ramami raportowania łatwiej i na lepszych warunkach pozyskują kapitał.

Postęp technologiczny, zwłaszcza w AI, chmurze obliczeniowej i technologii 5G, podnosi podstawowe specyfikacje i nakłady kapitałowe, sprzyjając elastycznym strukturą finansowania. Jednocześnie trendy makroekonomiczne nadal będą wpływać na dostępność i koszt kapitału. Sponsorzy, którzy dostosują swoje przedsięwzięcia centrów danych do tych zmian – traktując zrównoważony rozwój jako dźwignię, technologię jako motor projektowania, a warunki rynkowe jako ograniczenie czasowe – będą najlepiej przygotowani do uzyskania konkurencyjnych warunków finansowania.