Las tendencias de financiación en la UE y el Reino Unido están reconfigurando los proyectos de establecimiento y desarrollo de centros de datos

A medida que la demanda creciente de infraestructura digital sigue impulsando la necesidad de proyectos complejos e intensivos en capital, la financiación de centros de datos se ha convertido en un foco de atención tanto para financiadores de energía e infraestructuras como para inversores. 

En el mercado actual, la estructura de capital es más que un medio para financiar el desarrollo de un centro de datos. Como en cualquier gran proyecto de infraestructura, la correcta determinación de dicha estructura de capital es un factor clave para maximizar el retorno de la inversión. Los proyectos que obtienen las mejores condiciones de financiación suelen ser aquellos que son capaces de asegurar desde el inicio ingresos previsibles y resultados de sostenibilidad creíbles. Por ello, es necesaria una planificación financiera rigurosa para garantizar no solo la ejecución del proyecto, sino también su bancabilidad y el coste total del capital necesario para el proyecto.

Los centros de datos requieren aportaciones financieras significativas en distintas fases del ciclo de vida del proyecto: planificación, construcción y operación. En función de la escala del proyecto y las especificidades del mercado, la financiación puede proceder de fuentes diversas, incluidas deuda senior y mezzanine facilitada por instituciones financieras, emisiones en los mercados de capitales de deuda, esquemas de financiación de activos y/o inversión en equity. La capacidad de combinar estas fuentes permite a los sponsors equilibrar criterios de inversión en tensión: coste, control y asignación de riesgos.

Un modelado financiero preciso será tan importante como la ubicación estratégica del proyecto y los acuerdos con el cliente final (offtaker) para asegurar no solo la estabilidad operativa y el éxito a largo plazo, sino también el retorno sobre el capital invertido. Las decisiones entre financiación de proyecto frente a financiación corporativa, y el uso de instrumentos verdes, pueden influir asimismo en la elección de la tecnología, localización y gestión de riesgos del proyecto. Esto también incluye asegurar un suministro eléctrico fiable y soluciones de refrigeración, acuerdos de aprovechamiento de calor residual y la estructuración de contratos de offtake con clientes. Solo el correcto alineamiento del paquete de financiación con estos componentes fundamentales del desarrollo de centros de datos garantizará la eficiencia operativa y rentabilidad del proyecto.

Combinación de fuentes de capital

No todo el capital es igual y, en el desarrollo de centros de datos, la composición del capital importa tanto como su volumen.

Los proyectos más competitivos planifican el calendario y los tipos de inversión que integran la estructura de capital en cada fase del ciclo de vida del proyecto, combinando distintas fuentes de financiación para asegurar flexibilidad durante la construcción y reducir el coste de capital tras la finalización de la construcción del proyecto, es decir, cuando se generan ingresos operativos. En la práctica, ello implica buscar más de una única fuente de financiación para asegurar una flexibilidad que proteja al proyecto de los riesgos a los que se enfrenta en las etapas de desarrollo y construcción hasta que el proyecto entra en operación.

Opciones de financiación con deuda

La financiación con deuda es necesaria en la mayoría de los grandes proyectos de infraestructuras, pero su forma debe ajustarse al tamaño y a la concreta fase del desarrollo. Los préstamos bancarios pueden ser suficientes para activos de menor tamaño (incluidos proyectos modulares) u operaciones basadas en relaciones y pueden estructurarse como líneas corporativas generales (corporate finance) o como financiación de activos garantizada con el propio activo (asset finance).

Activos de mayor tamaño o más intensivos en capital, incluidos centros de datos de tamaño medio hasta hiperestructuras, pueden financiarse mediante financiaciones sindicadas. Estas pueden incluir distintas clases de deuda (por ejemplo, senior y junior o mezzanine) para distribuir el riesgo entre las instituciones financieras y asegurar mayores niveles de deuda a plazo comprometida, junto con opciones de emisiones de avales y coberturas de tipos de interés y/o de tipo de cambio.

Los instrumentos del mercado de capitales de deuda también pueden aportar escala y, potencialmente, plazos más largos, si bien suelen favorecer a operadores consolidados con sólidos perfiles de crédito que puedan cumplir las expectativas del mercado en materia de información y calificación crediticia (rating).

Inversión en capital (equity)

La financiación en equity sustenta la bancabilidad y absorbe el riesgo en fases tempranas del proyecto. El sector cuenta con fondos especializados en infraestructuras y otro tipo de inversores, respaldando nuevas construcciones y ampliaciones de las existentes sobre la base de flujos de caja estables y crecientes. Cuando los mercados de capital están accesibles, las emisiones de acciones pueden captar capital adicional significativo, aunque ello comportará  una previsible dilución del capital entonces existente. El equity puede emplearse para reducir el riesgo del proyecto durante el desarrollo del centro de datos, con deuda más barata levantada posteriormente para financiar el activo una vez entra en fase de operación.

Fuentes de financiación alternativas

La financiación alternativa aporta flexibilidad para complementar la deuda senior y junior/mezzanine, particularmente para cubrir necesidades de financiación a corto plazo sin distorsionar el apalancamiento global. Este tipo de deuda está cada vez más disponible a través de financiadores alternativos (alternative capital providers) e inversores de equity, y puede instrumentarse en niveles superiores de la estructura societaria para quedar subordinada estructuralmente a la deuda senior y mezzanine del proyecto y así evitar el sobre-apalancamiento. La financiación de activos puede igualmente sufragar compras de equipamiento específico, preservando otras líneas de financiación para obra civil y el gasto de capital (capex) en infraestructura esencial.

Estructuras de financiación

La elección entre financiación de proyecto (project finance) y financiación corporativa (corporate finance) determinará el nivel de apalancamiento, precio y plazo de la deuda. La disponibilidad de financiación corporativa también depende de varios factores, incluido el apoyo del sponsor/accionista y el estado de los centros de datos a financiar, ya sea un único proyecto de desarrollo o un porfolio que combine activos en desarrollo y activos en operación.

Financiación de proyecto (Project Finance)

La financiación de proyecto capta capital para un único desarrollo y estructura su repago con los flujos de caja propios de ese proyecto. Es especialmente adecuada para nuevas construcciones donde los ingresos pueden asegurarse mediante arrendamientos a largo plazo a inquilinos y operadores representativos (anchor). La financiación se pone a disposición de una sociedad vehículo (SPV), con recurso limitado a los sponsors/accionistas más allá de la aportación de capital según un ratio deuda equity acordado y posible apoyo adicional de capital/equity contingente para sobrecostes.

Este enfoque se presta a la financiación de fases tempranas, permitiendo que la SPV suscriba contratos de construcción y de proyecto a largo plazo. También permite dimensionar y fijar las condiciones de la deuda sobre la base de un modelo financiero desarrollado, imponiendo la disciplina de presupuestos, hitos y reporting acordados para asegurar la entrega del proyecto conforme a un calendario alineado con los requisitos de financiadores y clientes finales (offtakers).

Financiación corporativa

La financiación corporativa capta capital a nivel de compañía por la fortaleza del balance del sponsor/accionista o del grupo corporativo. Este enfoque ofrece rapidez y flexibilidad, en particular para la financiación de porfolios, con un paquete de garantías que puede extenderse a otros activos del grupo, incluidos centros de datos adicionales. En este caso, el riesgo se comparte más ampliamente en el negocio del sponsor/accionista, en lugar de limitarse a las acciones y activos de una única SPV de proyecto.

Las diferentes opciones de financiación ofrecen beneficios distintos: la financiación de proyecto aporta certidumbre y segregación (ring fencing), mientras que la financiación corporativa proporciona rapidez y opcionalidad. Por ello, es esencial que la estructura de financiación elegida se alinee con la estrategia general de negocio del sponsor/accionista.

Consideraciones legales y regulatorias

La planificación y el cumplimiento regulatorio son factores clave para que los financiadores obtengan la aprobación de sus comités de crédito. Un plan de cumplimiento claro puede acelerar la diligencia debida y mejorar los términos, mientras que la incertidumbre en materia de planificación o cumplimiento regulatorio retrasará las aprobaciones de crédito y aumentará los costes de financiación. Dado que los centros de datos se sitúan en la intersección entre regímenes urbanísticos, digitales y ambientales, es crítico disponer de unos cimientos legales sólidos tanto para la financiación del proyecto como para la ejecución del mismo.

Requisitos de cumplimiento

Las normas locales fijan la base de diseño y operación. Los estándares de planificación y edificación, las obligaciones de ciberseguridad y la protección de datos personales (como el Reglamento General de Protección de Datos en la UE, la Ley de Protección de Datos de 2018 y la nueva Ley de Datos (Uso y Acceso) de 2025 en el Reino Unido) deben incorporarse a las especificaciones, contratos y planes operativos. Para operadores transfronterizos, las normas sobre localización de datos y transferencias internacionales varían por jurisdicción y pueden influir de forma significativa en la estrategia de financiación: desde dónde se capta el capital hasta la participación de financiadores y los plazos de la financiación y del desarrollo del proyecto.

La sostenibilidad es ahora un elemento central en la toma de decisión de financiación. Los inversores y financiadores vinculan cada vez más los fondos a desempeños demostrables en eficiencia energética, reducción de dióxido de carbono, gestión responsable del agua e impacto social más amplio. Un desempeño ESG creíble puede desbloquear financiación verde, como bonos verdes y préstamos vinculados a la sostenibilidad, con condiciones más favorables. La implicación práctica es clara: definir indicadores clave de desempeño medibles y establecer sistemas de monitorización y reporting que acrediten la ejecución, no simplemente una declaración de intenciones.

Obligaciones contractuales

Los contratos de financiación se estructuran para aportar previsibilidad. Los fondos se suelen segregar (ring fenced) al proyecto y se desembolsan conforme a un presupuesto y calendario acordados, exigiéndose informes periódicos de construcción y financieros. Los paquetes de covenants (obligaciones) obligan habitualmente a los prestatarios a mantener determinadas ratios y reservas financieras históricas y proyectadas (como límites de apalancamiento y reservas para el servicio de la deuda), mantener un seguro de proyecto adecuado y evitar actuaciones que puedan perjudicar el repago. Estas previsiones aseguran que el proyecto avance conforme a un presupuesto y calendario acordados y deben reflejarse en la planificación operativa.

El paquete de garantías es la piedra angular de la protección del financiador. Las garantías suelen cubrir las acciones y los activos de la SPV necesarios para la construcción y operación del proyecto. Esto incluye el emplazamiento, los equipos, los derechos dimanantes de los contratos de proyecto y los acuerdos directos con contrapartes principales, con la documentación de financiación otorgando a los financiadores derechos de vencimiento anticipado en caso de incumplimiento. La naturaleza y alcance de las garantías variarán según la jurisdicción donde esté domiciliado el centro de datos u otros activos pignorados. En la práctica, un paquete de garantías completo facilita la sindicación del riesgo de mercado y permite términos de apalancamiento y precio más favorables.

Nuevas tendencias y perspectivas de futuro

La industria de los centros de datos evoluciona rápidamente, reconfigurando los modelos de financiación. Los avances tecnológicos, las presiones de sostenibilidad y los cambios de mercado están transformando la financiación de proyectos. Se esperan soluciones tecnológicas más innovadoras en los próximos años, como productos de financiación verde.

La sostenibilidad está impulsando ahora la financiación de centros de datos. Los sponsors deberían comparar los productos de deuda ofrecidos por distintas instituciones financieras. Indicadores como eficiencia energética, consumo de agua y aprovechamiento de calor residual son especialmente relevantes para los centros de datos. Optimizar estas métricas puede traducirse en condiciones de financiación más favorables, como menores márgenes en préstamos vinculados a la sostenibilidad.

Las emisiones de bonos verdes se utilizan cada vez más para proyectos que demuestran reducción de emisiones de dióxido de carbono y mejora de la eficiencia energética de las infraestructuras. El crecimiento de estos productos son el reflejo de requisitos regulatorios y de planificación cada vez más estrictos para centros de datos medioambientalmente sostenibles en todo el mundo.

Innovación tecnológica

La inteligencia artificial y la computación a gran escala están afectando de forma significativa a los modelos de financiación. Los centros de datos modernos que soportan algoritmos avanzados de IA requieren mayor densidad computacional, lo que exige inversiones de capital superiores en infraestructura de refrigeración, energía y seguridad. Esto impulsa a los operadores de centros de datos a buscar estructuras de financiación a largo plazo más flexibles para adaptar la infraestructura a los nuevos requisitos tecnológicos.

Innovaciones como el cloud computing, el Internet of Things y el desarrollo del 5G también están impulsando la demanda de centros de datos y su financiación asociada.

Comentario de Osborne Clarke

Tres fuerzas definirán la siguiente fase de la financiación de centros de datos: sostenibilidad, tecnología y condiciones de mercado.

El ESG es ya tanto un mecanismo de precio como un ejercicio de cumplimiento de requisitos regulatorios, y los proyectos con indicadores clave (KPI) claros y marcos de información (reporting) sólidos accederán al capital con mayor facilidad y en mejores condiciones.

Los avances tecnológicos, en particular en IA, cloud computing y tecnología 5G, están elevando las especificaciones de base y el capex, favoreciendo estructuras de financiación flexibles. Mientras tanto, las tendencias macroeconómicas seguirán influyendo en la disponibilidad y el coste del capital. Los sponsors/accionistas que alineen sus negocios de centros de datos con estos desarrollos, tratando la sostenibilidad como palanca, la tecnología como motor de diseño y las condiciones de mercado como restricción temporal, estarán en mejor posición para asegurar condiciones de financiación competitivas.