Entwicklung einer nachhaltigen Infrastruktur

"Wer jetzt seine ESG-Hausaufgaben nicht macht..."

Published on 3rd Dec 2021

Umweltorganisationen klagen derzeit vor allem gegen internationale Konzerne wie BMW, Mercedes oder Shell. Sie fordern von ihnen mehr Anstrengungen gegen die Klimakrise. Auch die Immobilienwirtschaft muss sich wappnen, wie Rechtsexperte Dr. Alexander Dlouhy in seinem Gastbeitrag erklärt.

Klimaklagen beschäftigen immer mehr Gerichte. Ein niederländisches Urteil gegen Shell sorgte Ende Mai für Aufsehen. Ein Gericht in Den Haag entschied in erster Instanz, dass Shell seinen Treibhausgasemissionen bis 2030 um 45 Prozent gegenüber dem Stand von 2019 reduzieren muss. Niederländische Klimaschützer hatten geklagt. Im September hat die Deutsche Umwelthilfe eine Klage gegen BMW und Mercedes eingereicht. Nachder Klage sollen die beiden Hersteller ab 2030 keine PKW mit Verbrennermotoren mehr bauen, es sei denn deren Betrieb ist treibhausgasneutral möglich.

Könnten auf die Bau- und Immobilienbranche ähnliche Verfahren zurollen? Letztlich ist sie ein
treibhausgasintensiver Wirtschaftsbereich. Das gilt zum Beispiel für die Herstellung und Nutzung von Stahl und Zement aber natürlich auch die Wärmeversorgung der Gebäude. Der Gebäudesektor ist für 40 Prozent des Energieverbrauchs und für 36 Prozent aller Treibhausgas-Emissionen verantwortlich. Der Gebäudebereich muss zur Erfüllung der vom Klimaschutzgesetz vorgegebenen Maßgaben bis 2030 seine CO2-Emissionen um 53 Millionen Tonnen senken.

Aktuell steht die Immobilienbranche noch nicht im Fokus der Umweltverbände. Sie ist überwiegend mittelständisch organisiert, es gibt wenige Großkonzerne in der Branche, die ähnlich stark im Rampenlicht stehen wie Shell, RWE, Mercedes oder BMW. Das bedeutet aber nicht, dass dies nicht in Zukunft geschehen könnte, und Bau- und Immobilienfirmen öffentlichkeitswirksam aufgefordert werden, mehr auf die Recyclingfähigkeit ihrer Baustoffe zu achten oder vermehrt nachwachsende Stoffe wie Holz zu verbauen,anstatt weiterhin auf CO2-intensive Materialien zu setzten.

Nachhaltigkeit ist bereits jetzt ein zentrales Thema

Für Immobilienmanager sind die ESG-Kriterien, die für Environment, Social und Governance stehen, bereits jetzt immens wichtig. Die Einhaltung etwa ihrer Nachhaltigkeitsbemühungen muss einer kritischen Prüfung durch Dritte standhalten. Aktuell muss sich die Branche mit verschiedenen zentralen Themen auseinandersetzen.

Erstens: Gegenwärtig werden die Reporting-Richtlinien überarbeitet. Bis dato mussten nur große,
kapitalmarktnahe Unternehmen mit mehr als 500 Arbeitnehmern zu den ESG-Themen berichten. Die EU Kommission will, dass künftig alle großen Unternehmen mit 250 Arbeitnehmern zu Nachhaltigkeitsaspekten Bericht erstatten, und hat im April dieses Jahres einen Vorschlag für eine Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung veröffentlicht.

Die Bedeutung von ESG und ESG-Compliance nimmt zu. So sind ab 1. Januar 2023 Unternehmen in Deutschland mit mindestens 3.000 Arbeitnehmern beziehungsweise ab 1. Januar 2024 Unternehmen mit 1.000 Arbeitnehmern nach dem Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz verpflichtet, sich um die Einhaltung von Menschenrechts- und bestimmten Umweltstandards zu bemühen – auch mit Blick auf ihre Vorlieferanten. Ein weiteres Beispiel ist die Resolution des UN-Menschenrechtsrates vom 8. Oktober 2021, die das Recht auf eine gesunde Umwelt als grundlegendes Menschenrecht anerkennt.

Zweitens führt die EU-Taxonomie dazu, dass sich Immobilienunternehmen mit dem Thema der Nachhaltigkeit auseinandersetzen müssen. So müssen sie sich bei ihren Kreditanfragen gegenüber ihren Finanzierungsinstituten zu Nachhaltigkeitsthemen erklären, etwa zum Ressourcenverbrauch der Gebäude, einschließlich ihrer Lieferketten mit Blick auf die Herstellung der von ihnen verwendeten Baumaterialien. Das Ziel der EU-Taxonomie ist eindeutig: Die Kapitalmarktströme sollen in nachhaltige Investitionen fließen.

Drittens sollten Immobilienmanager im Blick haben, dass ihre Aussagen zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz einer neutralen Prüfung standhalten müssen. Die Kommunikation von Unternehmen über ihren ökologischen Fußabdruck und ihren Beitrag zur Nachhaltigkeit hält einige rechtliche Fallstricke bereit. An diesen Aspekt, also mögliche Verstöße gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), denken erst wenige. Dabei gibt es viele Urteile, nach denen es untersagt ist, mit Begriffen wie „klimaneutral“, „nachhaltig“ oder „umweltverträglich“ oder der Nutzung von recycelten Produkten zu werben, ohne die insoweit geltenden strengen rechtlichen Maßstäbe zu erfüllen. „Greenwashing“ ist insoweit mit erheblichen Risiken behaftet.

Derartige Aussagen halten eben nicht immer einer Überprüfung stand. Das europäische
Verbraucherschutznetzwerk „Consumer Protection Cooperation“ (CPC) wertete Anfang des Jahres knapp 350 Nachhaltigkeitsaussagen aus. In 42 Prozent der Fälle waren diese irreführend. Die jeweiligen Firmen nahmen es mit ihren Aussagen nicht so genau.

Nachhaltigkeitsaussagen von Unternehmen müssen überprüfbar sein

In der Immobilienbranche prüft zum Beispiel die Deutsche Umwelthilfe seit längerem die Angaben zu Gebäude-Energieausweisen in Immobilienanzeigen und verschickt bei Falschangaben Abmahnungen. Neben Verbänden und staatlichen Stellen können aber auch Mitbewerber über das UWG tätig werden, um gegen Greenwashing vorzugehen. Beispiel: Behauptet ein Generalunternehmer beim Bau seiner Mehrfamilienhäuser auf 70 Prozent wiederverwerte Materialien zurückzugreifen, liegt die Quote allerdings bei nur 45 Prozent, dann ist dies eine Falschaussage. Wettbewerber können dann auf Unterlassung und Schadenersatz klagen.

Was ist zu tun?

Zum einen sollten die Immobilienunternehmen ihre Reporting und Risikomanagementstrukturen auf die neuen Anforderungen anpassen, soweit das noch nicht geschehen ist. Um überhaupt ein sinnvolles Berichtswesen zu ermöglichen, müssen die Unternehmen eine Vielzahl an Daten erfassen, etwa zur Herkunft und Recyclingquote der verbauten Materialien oder den Energieverbräuchen im laufenden Betrieb. Die Praxis zeigt, dass sie häufig erst die Voraussetzungen schaffen müssen, um diese Daten erheben zu können. Dies betrifft sowohl die technische Ausstattung der Gebäude mit entsprechenden Messgeräten und Sensoren als auch die mit Lieferanten, Abnehmern und gegebenenfalls mit Mietern geschlossene Verträge.

In absehbarer Zeit werden Immobilienmanager ihre Verträge und Vertragsmuster prüfen und anpassen müssen. Das gilt unter anderem für Beschaffungs- und Bauverträge, in denen der Ursprung und die Recyclingfähigkeit der Baumaterialien näher beschrieben werden. Bei Transaktionen werden Fonds, Versicherungen und Pensionsfonds darauf achten, ob ESG-Kriterien eingehalten werden, und entsprechende Regelungen in den Kaufverträgen vorsehen.

Gewerbemieter werden ihre Mietverträge daraufhin überprüfen, ob das angemietete Gebäude ihren unternehmenseigenen Nachhaltigkeits- und Compliance-Kriterien entspricht. Sie werden sich eventuell Mitspracherechte bei der Auswahl der Heizungstechnologie einräumen lassen.

Wer jetzt seine ESG-Hausaufgaben nicht macht, wird künftig Probleme haben, seine Immobilienprojekte zu finanzieren, zu vermieten und zu verkaufen und setzt sich dem Risiko aus, verklagt zu werden.
 

Erschienen im Immobilienmanager

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* This article is current as of the date of its publication and does not necessarily reflect the present state of the law or relevant regulation.

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