BGH-Urteilsbesprechungen: Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten und Verstoß gegen § 656c BGB bei Maklercourtage

Im ersten Fall geht es um die rechtliche Auseinandersetzung zwischen den Käufern einer Doppelhaushälfte und dem beauftragten Maklerunternehmen. Die Kläger verlangen die Rückzahlung des gezahlten Maklerlohns, da sie der Meinung sind, dass die entsprechende Vereinbarung gegen gesetzliche Bestimmungen verstößt.

Im zweiten Fall musste der BGH über die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen den in § 656c BGB vorgesehenen Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage entscheiden. Dies war insbesondere relevant, wenn der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eines Einfamilienhauses tätig wird. Zu klären war, ob die Einordnung einer Immobilie als Einfamilienhaus beeinträchtigt wird, wenn das Gebäude über einen Anbau mit Büro und Garage verfügt. Zudem war zu entscheiden, ob die Vorschrift anwendbar ist, wenn nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Makler beauftragt hat.

BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 138/24

Die Kläger erwarben ein Grundstück, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut war. Die Verkäuferin des Grundstücks hatte das beklagte Maklerunternehmen mit der Vermittlung des Grundstücksverkaufs beauftragt. Für die Vermittlung der Immobilie entstand zugunsten der Beklagten gegenüber der Verkäuferin ein Maklerlohnanspruch in Höhe von EUR 25.000. Der ursprünglich im Exposé vorgesehene Kaufpreis wurde um diesen Betrag reduziert. Gleichzeitig verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten zur Zahlung eines Honorars in gleicher Höhe, welches sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags bezahlten. Eine Zahlung des Maklerlohns durch die Verkäuferin erfolgte jedoch nicht. Die Kläger verlangen nun die Rückzahlung des geleisteten Betrags. Sie sind der Meinung sind, dass die entsprechende Vereinbarung gegen gesetzliche Bestimmungen verstößt.

Das Landgericht hat der Klage der Kläger stattgegeben (LG Bonn - Urteil vom 19. September 2023 – 15 O 88/23). Auf die Berufung der Beklagten hin hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des Landgerichts teilweise abgeändert und die Beklagte zur Zahlung von EUR 12.500 an die Kläger verurteilt (OLG Köln - Urteil vom 27. Juni 2024 – 24 U 132/23). Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Kläger das Berufungsurteil aufgehoben und die Entscheidung des Landgerichts, die dem Rückzahlungsantrag in vollem Umfang stattgegeben hatte, wiederhergestellt.

Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nach § 565d Abs. 1 S. 1 BGB nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt, § 565d Abs. 1 S.2 BGB.

Der BGH stellte klar, dass § 656d BGB nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander anwendbar ist, sondern jegliche Art einer vertraglichen Vereinbarung erfasst, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Dies schließt auch alle Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags ein, die nicht Partei des Maklervertrags ist.

Der BGH entschied, dass der Anwendbarkeit des § 656d BGB nicht entgegensteht, dass die Verkäuferin der Immobilie von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Maklerlohns gegenüber der Beklagten nicht entbunden war. Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1S. 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.

Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit einer entsprechenden Vereinbarung. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt. Daher können die Kläger von der Beklagten nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.

BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24

Die Klägerin ist als Maklerin tätig und war von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt worden, die aus einem Einfamilienhaus mit einem Anbau besteht, der ein Büro und eine Garage umfasst. Die Beklagten unterzeichneten eine Courtagevereinbarung mit der Klägerin und erwarben auf Nachweis durch die Klägerin die besagte Immobilie. Die Beklagten vereinbarten mit der Klägerin eine Provision, die von der mit der Ehefrau des Eigentümers der Immobilie vereinbarten Provision abweicht. Die Klägerin verklagte die Beklagten auf Zahlung der Maklerprovision.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen (LG Düsseldorf - Urteil vom 27. September 2022 – 11 O 44/22). Die Berufung der Klägerin gegen dieses Urteil wurde vom Oberlandesgericht zurückgewiesen (OLG Düsseldorf - Urteil vom 26. Januar 2024 - 7 U 243/22).

Der BGH hat entschieden, dass die Maklerin keine Maklerprovision verlangen kann. Der Maklervertrag ist wegen Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 BGB nichtig, weil die Maklerin sich eine Provision in unterschiedlicher Höhe hat versprechen lassen. Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nach § 565c Abs. 1 S. 1 BGB nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.

Der Halbteilungsgrundsatz soll Verbraucher davor schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden. Der BGH stellte klar, dass der Halbteilungsgrundsatz auch gilt, wenn ein Dritter – wie hier die Ehefrau des Verkäufers – statt einer Vertragspartei den Maklervertrag abschließt. Anderenfalls führe die Einschaltung eines Dritten zu einer Umgehung des Verbraucherschutzes.

In dem Urteil schärft der BGH auch den für die Anwendbarkeit des § 656c BGB maßgeblichen Begriff des Einfamilienhauses. Demnach handelt es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift, wenn das zu vermittelnde Objekt für den als Verbraucher handelnden Erwerber zum Wohnen mit einem einzelnen Haushalt dienen soll. Der Annahme, dass das Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung vorhanden ist.

Kritische Beurteilung

Beide Entscheidungen sind von großer Bedeutung für die Praxis der Immobilienvermittlung und die rechtliche Handhabung von Maklercourtagevereinbarungen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stellt klar, dass Vereinbarungen, die gegen § 656d BGB verstoßen, insgesamt nichtig sind und eine Rückzahlung des gezahlten Maklerlohns durch den Makler erfolgen muss. Dies schützt die Käufer vor ungerechtfertigten finanziellen Belastungen und stellt sicher, dass die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.

Es ist zu begrüßen, dass der BGH die seit Langem umstrittenen Fragen klären konnte, ob die Vorschrift des § 656c BGB auch dann anwendbar ist, wenn ein Einfamilienhaus über zusätzliche bauliche Einrichtungen wie ein Büro und eine Garage verfügt und ob die Beauftragung des Maklers durch Dritte die Anwendung dieser Vorschrift beeinflusst.