Aufrechnungsverbot in der Gewerberaummiete – unerlaubte Beschränkung auf Forderung „aus dem Mietverhältnis“

Written on 1 Sep 2016

In der Geschäftsraummiete kann eine Mietminderung eingeschränkt werden – anders als bei der Wohnraummiete. Dies folgt aus einem Umkehrschluss zu § 536 Abs. 4 BGB. Ebenso anerkannt ist die Zulässigkeit von Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen, die eine Aufrechnung davon abhängig machen, dass die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung unstreitig, rechtskräftig feststehend oder entscheidungsreif ist.

Nun hat der BGH mit seinem eine derartige Klausel dann für unwirksam erklärt, wenn sie die Zulässigkeit der Aufrechnung mit solchen Forderungen auf solche „aus dem Mietverhältnis“ beschränkt (Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 30/15).

Gegenstand der Entscheidung war die Klausel eines formularmäßig abgeschlossenen Mietvertrages – dort hieß es: „Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen (…) und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.“

Nach Ansicht der Richter hält eine solche Klausel einer Inhaltskontrolle nach §§ 307, 309 Nr. 3 BGB nicht stand.

Die Klausel erlaubt keine Aufrechnung gegen die Miete mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus einem außerhalb des Mietvertrags stehenden Rechtsverhältnis. Da dem Mieter dadurch die Befugnis genommen wird, mit sonstigen, unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen, ist die Klausel nach § 309 Nr. 3 BGB – diese Bestimmung hat im unternehmerischen Bereich Indizwirkung. Eine solche Beschränkung der Aufrechnung verkürzt die Gegenrechte des Mieters und benachteiligt diesen entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, so dass die Klausel gem. § 307 BGB insgesamt unwirksam ist. Eine geltungserhaltende Reduktion des Aufrechnungsverbots auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß kommt – so der BGH – nicht in Betracht.

Der Ausschluss der Aufrechnung spielt häufig auch bei der Vereinbarung einer Bankbürgschaft als Kaution eine Rolle. Regelt ein Mietvertrag beispielsweise eine Verpflichtung des Mieters zur Erbringung einer Bürgschaft mit dem uneingeschränkten Verzicht auf die Einrede der Aufrechenbarkeit oder beschränkt er die Aufrechnung – wie vorliegend – auf Forderungen aus dem Mietverhältnis, so ist eine solche Vereinbarung ebenfalls gem. § 307 BGB unwirksam. (vgl. BGH Urteil vom 16.01.2003 – IX ZR 171/00).