La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la modificación de la Ley hipotecaria

Written on 25 Apr 2019

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento y Consejo Europeo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. La Directiva establece un régimen especial de protección de las personas consumidoras de préstamos o créditos garantizados mediante hipotecas sobre bienes inmuebles de uso residencial. Además, la Ley extiende este régimen a todas las personas físicas, sean o no consumidores, como es el caso de los trabajadores autónomos.

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, "LRCCI") tiene por finalidad proteger a las personas físicas, consumidores o no, que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos o créditos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen esta actividad de manera profesional.

Así, la finalidad última de la norma, revestida de un carácter imperativo, es reforzar la protección de los prestatarios (personas físicas) durante todo el proceso de contratación, incluida la fase precontractual, estableciéndose normas de transparencia y de conducta orientadas a la concesión responsable de la financiación, un régimen jurídico propio para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios y un régimen sancionador.

En la fase precontractual destacan las obligaciones del prestamista de evaluar la solvencia del potencial prestatario y de facilitar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) como medidas de transparencia en la comercialización del préstamo inmobiliario para que el prestatario pueda conocer y comprender su carga económica y jurídica, sus riesgos y la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, como la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo o la cláusula suelo (se excluye la posibilidad de establecer un límite a la baja del tipo de interés junto a la imposibilidad de un interés remuneratorio negativo). En relación con lo cual cabe destacar la prohibición de suscribir aquellas cláusulas declaradas nulas por abusivas e inscritas como tales en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

A su vez, cuando el préstamo se formalice en escritura pública será necesario el control preventivo del notario (mediante acta notarial), que estará dirigido a supervisar el cumplimiento de las obligaciones del prestamista, actuando como asesor imparcial encargado de ofrecer al deudor un asesoramiento personalizado y gratuito sobre las cuestiones que le pudiera suscitar el contrato de crédito.

Respecto a las posibles propuestas de financiación se prohíbe a la prestamista la posibilidad de ofrecer ventas vinculadas, es decir, la oferta o venta de otros productos (seguros, tarjetas, etc.) para obtener el contrato de financiación, cuando este contrato no se ofreciera por separado, como sucede en las ventas combinadas. Sin embargo, serán admisibles las ventas vinculas cuando quede probado un claro beneficio para el prestatario.

En cuanto a los préstamos suscritos en moneda extranjera, esto es distinta al euro, el prestatario tendrá derecho a convertir el mismo a una moneda alternativa entre, o bien, la moneda en la que reciba la mayor parte de sus ingresos o tenga la mayor parte de los activos con los que reembolsar el préstamo, o la moneda del Estado miembro en que fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión. El tipo de cambio aplicable a la conversión será el vigente en la fecha en que se solicite. Para los prestatarios personas físicas no consumidores se prevé la posibilidad de pactar un sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio.

Por otro lado, se reconoce el derecho del prestatario a reembolsar de forma anticipada, en cualquier momento anterior al término pactado, la totalidad o parte de la cantidad adeudada sin que el prestamista tenga derecho a compensación o comisión alguna más allá de la pérdida financiera sufrida.

En lo que respecta a las novedades introducidas por la LRCCI y transcritas en la Ley Hipotecaria cabe destacar, en primer lugar, que para el vencimiento anticipado del contrato y el ejercicio de la acción hipotecaria será necesario que concurran los siguientes requisitos: (i) mora del deudor en el pago de una parte del capital prestado o de los intereses; (ii) la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan, por un lado, en la primera mitad de la duración del préstamo al tres por ciento de la cuantía del capital concedido (se presumirá alcanzado este límite cuando las cuotas impagadas correspondan a doce plazos mensuales o plazo equivalente a doce meses), o por otro lado, en la segunda mitad de la duración del préstamo, al siete por ciento de la cuantía del capital concedido (se presumirá alcanzado este límite cuando las cuotas impagadas correspondan a quince plazos mensuales o plazo equivalente a quince meses); y (iii) que el prestamista haya requerido el pago formalmente.

En segundo lugar, con relación a los intereses de demora se establece que será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que resulte exigible. Este interés sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

Y, por último, cabe destacar que la tasación de los bienes inmuebles se realizará antes de la celebración del contrato y por (i) una sociedad de tasación, (ii) el servicio de tasación de una entidad de crédito o (iii) por profesional homologado. Dicho valor de tasación servirá de tipo de subasta, que en ningún caso podrá ser inferior a aquél.

La LRCCI fue publicada en el BOE el 16 de marzo de 2019 y entrará en vigor el 16 de junio de 2019.