Cómo pueden los promotores e inversores de centros de datos abordar consideraciones estratégicas inmobiliarias en Europa

Los centros de datos han pasado de ser instalaciones técnicas especializadas a convertirse en la columna vertebral de la inteligencia artificial (IA) y de la economía digital. En septiembre de 2024, el Gobierno del Reino Unido designó los centros de datos como infraestructura nacional crítica, marcando un punto de inflexión en la forma en que estas instalaciones se desarrollan y regulan. Para los actores inmobiliarios, dicha condición de infraestructura nacional crítica incorpora nuevas consideraciones que abarcan desde la selección de emplazamiento y las licencias urbanísticas hasta los requisitos operativos y las estrategias de inversión a largo plazo.

En paralelo, la Directiva de ciberseguridad (NIS2) y la Directiva sobre la resiliencia de entidades críticas (CER) de la UE, asignan a los proveedores de servicios de centros de datos la condición de entidades críticas (CER) y de entidades esenciales (NIS2). Mientras la Directiva CER se centra en la seguridad física, NIS2 se ocupa de la resiliencia digital. Como consecuencia, los proveedores están sujetos a obligaciones más estrictas de gestión de riesgos en ambos ámbitos, incluida la obligación de cumplir con cumplir determinados requisitos de información.

Infraestructura nacional crítica

En el Reino Unido, la condición de infraestructura nacional crítica reconoce a los centros de datos como instalaciones cuya incapacidad o destrucción tendría un impacto devastador en la seguridad nacional, la seguridad económica o la salud y seguridad públicas. Esta clasificación sitúa a los centros de datos junto a otros activos, sistemas y redes fundamentales para el funcionamiento de la sociedad, como los de sanidad, suministros, transporte y defensa.

De forma análoga, la Directiva CER de la UE identifica expresamente a los proveedores de servicios de centros de datos como entidades críticas. Esta condición es confirmada por los Estados miembros tras examinar criterios adicionales, como el impacto de posibles incidentes en los servicios prestados. El reconocimiento de una entidad como crítica determina automáticamente su condición de entidad esencial a efectos de NIS2, con independencia de su tamaño.

En términos prácticos, esto implica un mayor control regulatorio, requisitos adicionales de seguridad y acceso a apoyo gubernamental en situaciones de emergencia, con efectos a lo largo de todo el ciclo de vida inmobiliario, desde la adquisición hasta la desinversión.

Selección del emplazamiento

La designación como infraestructura nacional crítica o entidad crítica exige un enfoque distinto en la selección de emplazamientos, equilibrando la viabilidad comercial con la seguridad, la resiliencia y consideraciones estratégicas nacionales no habituales en el desarrollo inmobiliario convencional. Si bien requisitos esenciales como la conectividad, las redes de comunicación y la infraestructura energética siguen siendo determinantes, las obligaciones propias derivadas de la condición de infraestructura crítica introducen capas adicionales de complejidad.

Para instalaciones de hiperescala – grandes centros de datos diseñados para escalar el procesamiento y almacenamiento de datos de alto volumen – ello implica identificar parcelas de terreno dimensiones suficientes  no solo para alojar una infraestructura informática masiva, sino también perímetros de seguridad reforzados, sistemas de alimentación redundantes y zonas de amortiguación. Los centros de co‑ubicación (colocation) – instalaciones en las que los clientes alquilan espacio para alojar sus servidores – afrontan retos distintos que requieren equilibrar el acceso de clientes y personal con rigurosos requisitos de seguridad y resiliencia.

Proximidad y riesgos de seguridad

Dada la importancia de la latencia para aplicaciones como el Internet de las Cosas (IoT) y la IA, la proximidad geográfica de los centros de datos a los usuarios finales es clave para reducir los tiempos de tránsito de datos y también riesgos de seguridad. La conexión con núcleos urbanos a través de carreteras y redes de transporte público beneficia a los empleados y demás personal y puede ofrecer ventajas relevantes desde el punto de vista de la seguridad.

La seguridad física del emplazamiento es igualmente prioritaria, lo que puede lograrse mediante perímetros seguros y zonas de seguridad en múltiples capas. Los promotores e inversores deberían considerar emplazamientos que ofrezcan ventajas naturales de seguridad, como puntos de acceso limitados y visibilidad reducida desde las áreas circundantes.

Riesgos geográficos

Los emplazamientos deben evaluarse por su exposición a desastres naturales, incluidos fenómenos meteorológicos extremos como inundaciones. Tanto la condición de infraestructura nacional crítica como la de entidad crítica exigen estándares más altos de resiliencia, lo que hace menos atractivos los emplazamientos en zonas de alto riesgo o que requieran inversiones adicionales sustanciales en medidas de protección. Las evaluaciones del riesgo de inundación, los estudios geológicos y las proyecciones de cambio climático deben ocupar un lugar central en la due diligence de promotores e inversores.

Consideraciones medioambientales y de sostenibilidad

Dependiendo del proyecto de inversión, los centros de datos pueden calificarse como proyectos con un impacto potencialmente significativo en el medioambiente, especialmente en materia de consumo energético y de agua, esta última necesaria para la refrigeración. Igualmente, deben valorarse  las fuentes de energía sostenibles y renovables. Las decisiones ambientales deberán demostrar cómo la instalación minimizará su impacto ecológico, manteniendo al mismo tiempo la resiliencia requerida por su condición de infraestructura nacional crítica o de entidad crítica.

Posibles restricciones a la transmisión

Determinadas restricciones pueden afectar de manera significativa la viabilidad y el proceso de adquisición de un inmueble destinado a centro de datos.

Terreno rústico

Si bien los centros de datos tienden a ubicarse en zonas periurbanas por su buena infraestructura energética, las conexiones con la ciudad y los precios de suelo más bajos, el terreno rústico suele estar sujeto a restricciones. En algunas jurisdicciones de la UE existen controles a suelo rústico o protegido, por lo que conviene verificar desde el inicio la clasificación registral y la compatibilidad urbanística aplicable.

En Polonia, por ejemplo, existen restricciones específicas al amparo de la Agricultural System Restructuring Act (UKUR). El terreno agrícola, según la definición de UKUR, incluye inmuebles utilizados o susceptibles de utilizarse para producción agrícola. Las restricciones de UKUR varían según la superficie (con diferentes reglas para fincas de menos de 0.3 hectáreas, entre 0.3 y 1 hectárea, y de más de 1 hectárea). Cuando proceda, debe obtenerse una decisión que autorice la exclusión del terreno de la producción agrícola antes de iniciar su uso no agrícola. Ello conlleva el  pago de una tasa única y tasas anuales durante 10 años, cada una por el 10% de la tasa inicial de exclusión, exigibles desde la fecha de la exclusión efectiva.

Si bien la condición de infraestructura nacional crítica o de de entidad crítica puede reforzar los argumentos a favor de mantener las restricciones o incluso exclusiones, también puede apoyar la justificación de que el emplazamiento concreto es necesario y que se han considerado debidamente alternativas. Las obligaciones financieras asociadas a la exclusión de suelo rústico – incluidas tasas únicas y pagos anuales –deben incorporarse a los cálculos de inversión a largo plazo.

Derechos de tanteo

Son frecuentes los derechos de adquisición preferente a favor del Estado, municipios o son habituales. En Polonia, diversas leyes reconocen este derecho, entre ellas la Real Estate Management Act, la Special Economic Zones Act, la Water Act y la Forest Act. Aunque rara vez se ejercita el derecho de tanteo , su inobservancia puede invalidar una venta o dar lugar a reclamaciones, por lo que la estructuración condicionada de la operación y la implicación temprana son claves.

Propiedad y financiación

Dado que los centros de datos se consideran ya activos inmobiliarios estratégicos, existe una fuerte competencia entre promotores e inversores por las parcelas idóneas. El uso como centro de datos suele ser el de mayor valor del suelo cuando el suministro eléctrico y la conectividad están disponibles o son resolubles, lo que ayuda a viabilizar desarrollos en los que el centro de datos puede coexistir junto con otros usos. Asimismo, los financiadores pueden percibir favorablemente los centros de datos de infraestructura crítica por su importancia estratégica y por la posibilidad de acogerse a incentivos públicos específicos, como beneficios fiscales y subvenciones a infraestructuras.

No obstante, los requisitos reforzados de seguridad y cumplimiento normativo exigen una due diligence exhaustiva e incrementarán los costes de transacción. Puede ser necesaria financiación especializada para acomodar el perfil riesgo-retorno de activos de infraestructura nacional crítica o entidad crítica.

Consideraciones urbanísticas

Las condiciones urbanísticas pueden determinar la viabilidad de un proyecto de centro de datos y cómo se desarrollará. Los planes urbanísticos locales siguen siendo la herramienta principal para determinar si un centro de datos puede construirse en un emplazamiento. Al ser relativamente recientes en varios mercados, los planes a menudo no mencionan expresamente a los centros de datos y los encuadran dentro de categorías logísticas o industriales.

Los inversores y promotores deberían analizar con detalle las definiciones del plan, comprobar cómo se aplicarán los requisitos relativos a las instalaciones de refrigeración, ruido, tráfico y paisajismo, y buscar un criterio temprano de la autoridad urbanística o de edificación.

En Polonia, los planes locales de ordenación (MPZP) determinan la viabilidad del desarrollo de centros de datos. Habitualmente, se ubican en áreas destinadas a logística o instalaciones productivas. Los inversores deben verificar las disposiciones del MPZP y consultar a las autoridades de edificación para verificar la conformidad.

Para inmuebles sin MPZP, se requiere una decisión de condiciones de desarrollo (WZ), basada en el principio de "buen vecindario". Las recientes reformas sustituirán los estudios generales de desarrollo por planes generales para el 30 de junio de 2026, afectando el calendario de las WZ y a la normativa aplicable.

Cuando el MPZP prohíba la construcción de centros de datos, los inversores pueden promover un plan de inversión integrado (ZPI). Son instrumentos urbanísticos ad hoc que permiten cualquier tipo de inversión; sin embargo, los ayuntamientos pueden negarse a participar y su implantación sigue siendo compleja debido al escaso precedente y la fuerte posición negociadora municipal.

En otras jurisdicciones, también pueden existir nuevas obligaciones en los procesos urbanísticos y autorización. Por ejemplo, el Marco de Política de Planificación Nacional (National Planning Policy Framework) del Reino Unido se ha revisado para exigir a las autoridades locales que consideren la necesidad de centros de datos al fijar políticas locales y decidir solicitudes de licencia.

También se han publicado reglamentos en proyecto que, una vez en vigor, permitirán a los promotores solicitar al secretario de Estado que los centros de datos se traten como desarrollos sujetos a consentimiento de desarrollo (development consent). Las solicitudes de consentimiento de desarrollo tienen una elevada tasa de aprobación al ser resueltas por el secretario de Estado mediante un proceso específico para proyectos de infraestructura de importancia nacional, a diferencia de las licencias urbanísticas que son resueltas por las autoridades locales. Las nuevas zonas de crecimiento de IA también pretenden ofrecer tramitación urbanística agilizada y apoyo de infraestructuras para centros de datos.

De forma más general, la condición de infraestructura nacional crítica o de entidad crítica también puede atraer consultas obligatorias con agencias de seguridad nacional, que pueden influir en la aprobación del emplazamiento, los requisitos de diseño y las condiciones operativas. Los promotores e inversores deberían prepararse para plazos urbanísticos más largos y estar dispuestos a modificar propuestas para abordar preocupaciones de seguridad. En algunos casos, determinados detalles de diseño pueden quedar sujetos a requisitos de confidencialidad, lo que complica el proceso urbanístico. De forma más general, la condición de infraestructura nacional crítica o de entidad crítica puede atraer consultas preceptivas con agencias de seguridad nacional, que pueden influir en la aprobación del emplazamiento, los requisitos de diseño y las condiciones operativas. Los promotores e inversores deben prepararse para plazos de planeamiento más largos y estar dispuestos a modificar propuestas para atender preocupaciones de seguridad. En algunos casos, ciertos detalles de diseño pueden quedar sujetos a requisitos de confidencialidad, lo que complica el proceso de planeamiento.

Autorizaciones administrativas

Una vez identificado el emplazamiento y asegurado el título, promotores e inversores deben superar una serie de aprobaciones administrativas antes de iniciar  la construcción.

Evaluación de impacto ambiental

Los requisitos pueden variar por jurisdicción, pero suelen incluir evaluación de impacto ambiental. Tras la fijación de las condiciones urbanísticas, debe valorarse si se precisa una decisión ambiental. Los centros de datos suelen activar exigencias de evaluación por su consumo energético, sistemas de refrigeración e infraestructuras asociadas (accesos, aparcamientos).

Por ejemplo, en Polonia, los centros de datos con una superficie construida no inferior a una hectárea (0.5 hectáreas cerca de áreas protegidas) pueden requerir decisión ambiental e informe de impacto ambiental, mientras que en Francia, el artículo R.122-2 del Código de Medioambiente impone evaluaciones por la energía y las unidades de refrigeración. En el Reino Unido, los proyectos deben demostrar un incremento neto de biodiversidad del 10% mantenido durante al menos 30 años, de conformidad con los requisitos obligatorios de ganancia neta de biodiversidad (biodiversity net gain).

Las decisiones ambientales deben obtenerse en fases tempranas – antes de las decisiones de condiciones de desarrollo o de las licencias de obra – para evitar demoras largas y costosas.

Licencias de obra

La licencia de obras es  es igualmente esencial antes de iniciar la construcción. Su tramitación varía según la ubicación, con plazos que oscilan entre varios meses y más de un año en función del marco regulatorio y la complejidad del proyecto. En Francia, las licencias de obra son exigidas por el código de urbanismo. Un proyecto de ley de simplificación, propone reconocer los centros de datos como proyectos de gran interés nacional, permitiendo procedimientos de autorización más ágiles. En Polonia, los diseños de centros de datos deben incorporar medidas de seguridad reforzadas, demostrar capacidad de refrigeración suficiente para las cargas de equipos y cumplir los estándares de emisión de ruido ambiental.

Licencia de primera ocupación

La exigencia de licencia de ocupación o uso también varía según la jurisdicción y, a menudo, depende de la clasificación de la categoría del edificio. En Polonia, es obligatoria para edificios de servicios e industriales, incluidos los centros de datos. La licencia se concede tras inspección de control que confirme la conformidad de la construcción con los planos aprobados y la correcta puesta en marcha de los sistemas críticos. Solo una vez obtenida podrá el inversor o el arrendatario utilizar legalmente la instalación.

Comentario de Osborne Clarke

Desarrollar y operar centros de datos con condición de infraestructura nacional crítica o de entidad crítica requiere una estrategia inmobiliaria integral que aborde la compleja interacción entre la selección del emplazamiento, infraestructura técnica, exigencias de planeamiento y la resiliencia operativa.

Una due diligence rigurosa es esencial para identificar y mitigar riesgos antes de que se traduzcan en retrasos o restricciones operativas. En centros de datos, ello va más allá de la evaluación inmobiliaria convencional para abarcar vulnerabilidades de seguridad, capacidades de resiliencia y cumplimiento de estándares de infraestructura crítica. Integrando estas consideraciones inmobiliarias desde el inicio del proyecto, los inversores y operadores pueden asentar la seguridad jurídica, la resiliencia operativa y el posicionamiento estratégico que exige la condición de infraestructura crítica o de entidad crítica.

Una due diligence exhaustiva es vital para identificar los riesgos potenciales y mitigarlos eficazmente. Comprendiendo y abordando en profundidad estos aspectos inmobiliarios, inversores y promotores pueden asegurar estabilidad jurídica, eficiencia operativa y éxito a largo plazo de sus centros de datos. La adopción de un enfoque integral de la planificación inmobiliaria permitirá a los centros de datos operar con fluidez y mantener su ventaja competitiva en el mercado.