Cataluña endurece la fiscalidad inmobiliaria: nuevos tipos impositivos y restricciones para grandes tenedores

Según la propia Generalitat de Cataluña, las nuevas medidas tienen como objetivo principal combatir la crisis de la vivienda mediante un incremento significativo de la tributación para grandes tenedores y operaciones de elevado importe, así como una redefinición del acceso a bonificaciones y tipos reducidos.

Estas novedades fiscales se recogen en el Decreto Ley 5/2025, que fue aprobado por el Gobierno de la Generalitat de Cataluña el 25 de marzo de 2025 y publicado en el Diario Oficial el 26 de marzo. En términos generales, las medidas que recoge y se exponen a continuación entrarán en vigor a los tres meses del día siguiente al de la publicación, esto es, el 27 de junio de 2025, con excepción de una, que indicaremos expresamente en el resumen a continuación.

Es importante señalar que este resumen se centra exclusivamente en las medidas relacionadas con el ITP y AJD. Sin embargo, el Decreto Ley 5/2025 también introduce cambios en el ámbito del IRPF, ISD y otros tributos propios.

Nuevos tramos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) 

En primer lugar, se ha aprobado una nueva escala de gravamen de TPO aplicable a la transmisión de inmuebles, basada en el valor del inmueble transmitido. Esta escala reemplaza el modelo anterior de dos tramos: el 10% con carácter general y el 11% para la parte de valor que exceda de 1 millón de euros. Por tanto, con la entrada en vigor de esta nueva norma, la transmisión de inmuebles tributará según el tipo medio resultante del siguiente escalado:

• Hasta 600.000 euros: 10%
• Entre 600.000 y 900.000 euros: 11%
• Entre 900.000 y 1.500.000 euros: 12%
• A partir de 1.500.000 euros: 13%

De este modo, se modifica la base sobre la que aplica el segundo tramo de la escala y se crean dos tramos adicionales, con tipos del 12% y del 13%, incrementando la tributación de los inmuebles con valor superior a 600.000 euros.

Gravamen del 20% de TPO para grandes tenedores y edificios enteros

La norma introduce una excepción al escalado anterior y establece un tipo fijo del 20% en el TPO aplicable a:

• Adquisiciones de viviendas por parte de grandes tenedores. En Cataluña, se consideran grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida superior a 1.500 m², o 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de una zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat de Cataluña. Se excluyen de este cómputo los garajes y los trasteros. Cabe destacar que quedan excluidas de este tipo incrementado las adquisiciones realizadas por promotores sociales o entidades sin ánimo de lucro, así como las adquisiciones realizadas por grandes tenedores que destinen el inmueble adquirido a su sede social o centro de trabajo.
• Adquisición de edificios enteros de viviendas, con o sin división horizontal. Se establece que, si la transmisión del edificio se realiza de manera progresiva, las autoliquidaciones presentadas por el contribuyente en cada transmisión parcial se considerarán provisionales. En la última autoliquidación, el contribuyente deberá regularizar la situación aplicando un tipo del 20% sobre el valor total del edificio, descontando los importes ya pagados en las autoliquidaciones anteriores y añadiendo los intereses de demora correspondientes. Cabe destacar que quedan excluidas de este tipo incrementado las adquisiciones de edificios enteros que tengan un máximo de cuatro viviendas, siempre que el adquirente sea una persona física y todas las viviendas constituyan la vivienda habitual del adquirente y de sus familiares hasta el segundo grado de parentesco.

Eliminación de la bonificación del 70% en TPO a empresas inmobiliarias

Las empresas inmobiliarias son aquellas cuya actividad principal incluye la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria y la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia. Hasta ahora, estas empresas gozaban de una bonificación del 70% en el TPO cuando actuaban como adquirentes y se cumplían una serie de requisitos, como por ejemplo que el inmueble adquirido fuera revendido en un plazo de tres años (evitando así tributar dos veces por el mismo impuesto en un plazo corto de tiempo). Se elimina pues esta bonificación con efectos desde 27 de marzo de 2025. 

Incremento del AJD en caso de renuncia a la exención del IVA

Se modifica la cuota gradual de los documentos notariales en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava los documentos de transmisión de inmuebles con renuncia a la exención del IVA, incrementándose del 2,5% actual al 3,5%.

Bonificaciones para fomentar el uso residencial 

Por otra parte, también se introducen bonificaciones del 50% en el TPO y en el AJD aplicables a casuísticas más concretas, como por ejemplo:

• La transmisión de edificios de oficinas o de una estructura no finalizada para su transformación en viviendas de régimen de protección oficial (VPO); o
• La transmisión de inmuebles que se destinen a constituir la sede social o centro de trabajo de empresas o profesionales bajo determinados requisitos.

Comentario de Osborne Clarke

Aunque el objetivo declarado de estas medidas es facilitar el acceso a la vivienda, podrían tener efectos contraproducentes. Lejos de incentivar la oferta, el endurecimiento fiscal sobre los grandes tenedores y las operaciones de reventa puede provocar la retirada de activos del mercado de compraventa, reduciendo la oferta de vivienda disponible. Esta reducción de oferta puede acentuar la presión sobre la demanda, incrementando los precios y dificultando aún más el acceso a la vivienda.

Asimismo, cabe destacar que algunas de las medidas aprobadas, como el incremento del tipo del AJD o la nueva escala en TPO, no guardan relación con el objetivo anunciado y tienen una finalidad meramente recaudatoria.

Las empresas y particulares con actividad en el sector deberán revisar sus estrategias fiscales y de adquisición a la luz del nuevo marco normativo.