Neue Regeln für mehr Wohnraum im Innenstadtbereich

Written on 2 Jun 2017

Der Bau von Wohnungen in bereits verdichteten städtischen Gebieten wird durch eine neue Baurechtskategorie “Urbane Gebiete” erleichtert. Das entsprechende Gesetz „zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ ist nach langen Diskussionen am 12. Mai in Kraft getreten. Es ändert verschiedene Gesetzen und Vorschriften, die im Zusammenhang mit dem städtebaulichen Planungsrecht stehen.

Die für Kommunen und Wohnungswirtschaft bedeutendste Änderung ist die neue Vorschrift des § 6a in der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Der Gesetzgeber ergänzt darin die vorhandenen elf Baugebietskategorien um die neue Kategorie „Urbane Gebiete“. Damit erhalten die Kommunen ein neues Instrument an die Hand, um den Wohnungsmarkt zu entspannen. Mit der Ausweisung eines Baugebiets im Bebauungsplan als „Urbanes Gebiet“ kann die Kommune ein dichteres und höheres Bauen ermöglichen und so das Miteinander von Wohnen und Arbeiten in den Innenstädten erleichtern.

Es ist nun möglich, in bereits stark verdichteten städtischen Gebieten und in Gebieten mit einer ausgeprägten gewerblichen Nutzung Wohnungen zu bauen und Bestandsgebäude als Wohnraum zu nutzen. Die generell zulässigen Nutzungen decken eine große Bandbreite ab – von Wohngebäude über Geschäfts- und Bürogebäude, Hotels bis hin zu allen übrigen Gewerbebetrieben.

Ein bestimmter Grad der Nutzungsmischung ist nicht erforderlich, so dass Wohngebäude auch in einem ansonsten überwiegend gewerblich genutzten Gebiet zulässig sind. Dies ist einer der entscheidenden Unterschiede zu dem bereits bestehenden Gebietskategorie des Mischgebiets, indem grundsätzlich keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht aufweisen darf.

Durch die Festsetzungen in Bezug auf die zulässigen Nutzungsarten wird das Nebeneinander von Gewerbe, Freizeit und Wohnen erleichtert und planerisch eine „nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege“ ermöglicht.

Die im Gesetz ausdrücklich vorgesehene Nutzungsmischung wird ergänzt durch eine neue Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung. Für das „Urbane Gebiet“ wird hier eine Obergrenze von 0,8 GRZ und 3,0 GFZ festgelegt. Diese Werte liegen höher als in den Wohngebieten und dem Mischgebiet, so dass hierdurch eine verdichtete und höhere Bebauung ermöglicht wird.

Neue Möglichkeiten für die Kommunen – nun müssen sie diese nur noch nutzen. Die Wohnungswirtschaft wartet schon.