Gewerberaummiete: Mündliche Vertragsänderung trotz doppelter Schriftformklausel in AGB

Written on 8 Mar 2017

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst klargestellt, dass auch eine doppelte Schriftformklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) einer mündlichen Änderung eines Mietvertrages über Gewerberäume nicht entgegensteht (Urt. vom 25. Januar 2017 – XII ZR 69/16).

Schriftformklauseln als Standard

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrages haben in der Regel ein starkes Interesse daran, Änderungen des Vertrages nur in einem förmlichen Nachtrag zu dem Mietvertrag und nicht durch mündliche Absprachen vorzunehmen. Anderenfalls droht Streit über Zustandekommen und Inhalt einer mündlich getroffenen Vereinbarung – und die Unwirksamkeit einer vereinbarten Festlaufzeit wegen eines Verstoßes gegen die schriftliche Form nach §§ 550, 578 BGB.

Dieses Interesse der Parteien führt in der Praxis zur standardmäßigen Vereinbarung von Schriftformklauseln. Damit vereinbaren die Parteien, dass Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages nur wirksam sein sollen, wenn sie in schriftlicher Form vereinbart werden („einfache Schriftformklausel“). Oft wird noch ergänzt, dass auch die Schriftformklausel selbst nicht durch mündliche Vereinbarung, sondern nur in schriftlicher Form aufgehoben werden kann („doppelte Schriftformklausel“).

BGH: Individuelle Abrede geht vor

Sowohl die einfache als auch die doppelte Schriftformklausel können eine mündliche Änderung eines Gewerberaummietvertrages allerdings nicht wirksam verhindern, wenn sie in AGB vereinbart werden. Dann geht die individualvertragliche, mündliche Absprache immer vor. Dabei ist unerheblich, ob die abweichende Vereinbarung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten getroffen wurde.

Für die einfache Schriftformklausel hat dies der BGH bereits 2005 entschieden (Urt. v. 21. September 2005 – XII ZR 312/02). Mit Urteil vom 25. Januar 2017 hat der BGH klargestellt, dass auch eine doppelte Schriftformklausel in AGB einer mündlichen Änderung eines Mietvertrages über Gewerberäume nicht entgegensteht. In beiden Fällen folgt dies nach Auffassung des BGH aus dem in § 305 b BGB geregelten Vorrang von Individualvereinbarungen vor AGB.

Entscheidung im Einzelfall

Ob es sich bei einer Schriftformklausel um AGB handelt, oder ob die Klausel individuell ausgehandelt worden ist, ist grundsätzlich im Einzelfall zu beurteilen und hängt vom Verlauf der Verhandlungshistorie ab. Bei Gewerberaummietverträgen wird es sich bei einer Schriftformklausel aber in aller Regel um AGB handeln.

Aus Sicht eines Mieters oder Vermieters bietet eine bestehende Schriftformklausel also keinen Schutz gegen das tatsächliche oder behauptete Zustandekommen mündlicher Vertragsänderungen. Es empfiehlt es sich daher dringend, bereits den Anschein verbindlicher mündlicher Absprachen zu vermeiden. Zudem sollte bei Gelegenheit klargestellt werden, dass sämtliche Vertragsänderungen eines förmlichen Nachtrages zum Mietvertrag bedürfen.