Últimas novedades en la regulación de las viviendas de uso turístico

Written on 20 Mar 2019

Recientemente se han modificado algunas previsiones de la normativa estatal que afectan a las de viviendas de uso turístico, y hay otras proyectadas a nivel autonómico, entre las que destaca Madrid. Además, cobran especial interés las últimas sentencias del Tribunal Supremo que confirman la anulación de varios preceptos del Decreto canario que podrían contagiar sus efectos al resto de autonomías.

A continuación, hacemos un breve repaso de las últimas novedades en la regulación de las viviendas de uso turístico tanto a nivel estatal como autonómico:

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El pasado 5 de marzo tuvo lugar la publicación de esta norma en el Boletín Oficial del Estado, que deberá ser convalidada por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados en un plazo no superior a 30 días desde su promulgación. Uno de los motivos que, según su Exposición de Motivos, justifican la extraordinaria y urgente necesidad de las medidas recogidas en la misma, es la subida de los precios de la vivienda provocada, entre otros factores, por: (i) el fenómeno creciente del alquiler turístico de viviendas a través de plataformas p2p y, (ii) el intenso crecimiento de la demanda de vivienda en alquiler en España. En relación con las viviendas de uso turístico, se introducen las siguientes modificaciones:

  • Respecto del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece los arrendamientos excluidos de su ámbito de aplicación, se suprime la limitación de que para la cesión temporal de viviendas de uso turístico, estas deban necesariamente comercializarse a través de canales de oferta turística, permitiendo que puedan hacerlo por cualquier otro modo de comercialización o promoción, remitiéndose además a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte aplicable.
  • Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, añadiéndose un nuevo apartado 12 en el artículo 17, que contempla mayoría cualificada para los siguientes acuerdos: (i) los que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de viviendas de uso turístico, y (ii) los que establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Se relaja, por tanto, el quorum, que pasa de la unanimidad a 3/5. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, por lo que no tendrían afectación respecto de las viviendas de uso turístico que se encontrasen ya implantadas legalmente en la comunidad.

Anulación de varios preceptos del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

En relación con esta norma, el Tribunal Supremo dictó una sentencia el 12 de diciembre de 2018 y dos el 15 de enero de 2019, que confirman las emitidas por el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias, que anularon varios preceptos del Decreto autonómico. En concreto, los siguientes:

  • El artículo 3.2 que prohibía las viviendas vacacionales en suelos turísticos que se encontrasen ubicadas dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas.
  • El artículo 5.2 que prohibía a los usuarios destinar la vivienda a usos que no fueran el turístico para el que se contrató, así como a realizar otras actividades que entrasen en contradicción con los usos habituales de una vivienda de este tipo o que contraviniesen las normas aplicables.
  • El artículo 12.1 que prohibía la cesión por habitaciones o, lo que es lo mismo, el uso compartido de las viviendas vacacionales.
  • El artículo 13.3 que fijaba un plazo máximo de 15 días para que, tras la presentación de la declaración responsable, se inscribiera de oficio por el Cabildo Insular la vivienda en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias y se hiciera entrega de las hojas de reclamaciones, el cartel anunciador de las mismas y el libro de inspección.

Uno de los aspectos que resulta más interesante de estas sentencias, es la interpretación que ha hecho el Tribunal Supremo del artículo 5.e) de la LAU. El Gobierno de Canarias, como recurrente, alegaba que la prohibición de cesión por habitaciones tenía amparo en este artículo, por lo que las sentencias del TSJ vulneraban dicho precepto y, por tanto, el principio de legalidad y el sistema de fuentes establecido. El Tribunal Supremo entiende sin embargo que el artículo 5.e) únicamente excluye de su ámbito de aplicación la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda, pero de ello no puede deducirse que se prohíba la cesión temporal de habitaciones o estancias de una vivienda. Entiende igualmente que tal prohibición no se encuentra justificada, ya que no se exponen las razones por las que la cesión por habitaciones supone mayor perturbación de la convivencia que la cesión completa, o por qué tal prohibición es la única solución para evitar tal perturbación.

Además de Canarias, existen otras comunidades autónomas en las que la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico establece expresamente que la cesión ha de ser de la vivienda completa, o directamente prohíbe la cesión por habitaciones. Ejemplos de ello los encontramos en las normativas de La Rioja, Galicia, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Madrid, Aragón o Cataluña (donde está pendiente una modificación que regulará los hogares compartidos). Estas sentencias del Supremo podrían constituir un motivo para plantear recursos indirectos contra dichas normas autonómicas, pues conforme a lo dictaminado en las mismas, tal prohibición resultaría ilegal.

Proyecto de Decreto de la Comunidad de Madrid por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

Por último, cabe destacar este Proyecto de Decreto de la Comunidad de Madrid, que fue publicado en el Portal de Transparencia de la Comunidad de Madrid el pasado 1 de marzo de 2019. Entre las novedades más destacadas cabe citar las siguientes:

  • Modificación de la definición de vivienda de uso turístico para, entre otros aspectos, entender que tienen esta consideración las viviendas que se dediquen “de forma habitual” a esta actividad. Cambia también la definición de “ejercicio habitual de la actividad turística” estableciendo que esta se produce desde el momento en que el interesado se publicita por cualquier medio y presenta la preceptiva Declaración Responsable de inicio de actividad. Así mismo, se clarifica que las viviendas de este uso no podrán utilizarse “por los usuarios” como residencia permanente, aclarando, por tanto, que el propietario sí podría utilizarla como residencia permanente.
  • La definición de vivienda de uso turístico hace referencia a la cesión completa de la misma, lo que, como hemos indicado anteriormente, entra en contradicción con el criterio establecido por el Tribunal Supremo respecto del Decreto canario.
  • Exigibilidad de un certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT) que deberá estar suscrito por un técnico competente, que acredita el cumplimiento de unos parámetros y requisitos recogidos en el Decreto y que deberá presentarse junto con la declaración responsable.

Se fija un plazo de 6 meses para la adaptación a la nueva normativa de las viviendas de uso turístico que estuvieran dadas de alta en el Registro de Turismo antes de la entrada en vigor del Decreto.