La crisis del coronavirus y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda

Written on 22 Jun 2020

La problemática generada respecto de los contratos de arrendamiento de locales de negocio que se han visto directamente afectados por la crisis sanitaria del Covid-19 ha tratado de ser resuelta, en primer lugar y ante la ausencia normativa, mediante la figura de la fuerza mayor y la doctrina rebus sic stantibus, hasta el momento de aprobación del Real decreto-ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE el 22 de abril de 2020.

Con el acaecimiento de la crisis sanitaria provocada por el Covid-19, han sido muchos los empresarios que se han visto obligados a seguir pagando rentas por inmuebles o locales de los que no podían hacer uso, bien porque la actividad económica que allí se desarrollaba no podía continuar debido al estado de alarma, o bien porque aún pudiendo continuar con su actividad, experimentaron una caída muy sustancial de las ventas.

Con anterioridad a la aprobación del Real decreto-ley 15/2020 de 21 de abril (el “RDL 15/2020”) y ante la ausencia de una solución normativa, la doctrina ha tratado de dar solución a la problemática planteada acudiendo la figura de la fuerza mayor y la doctrina rebus sic stantibus. En este sentido, nos encontramos ante dos principales posiciones doctrinales contrapuestas.

Una corriente doctrinal, ha defendido que la clausura del local donde se desarrolla el negocio equivale a un supuesto de fuerza mayor, dado que la obligación de cerrar el local supone para el arrendador la imposibilidad de cumplir con su prestación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada por todo el tiempo del contrato, establecida en el artículo 1.554 del Código Civil. Consecuentemente, esta circunstancia habilitaría al arrendatario a suspender el pago de las rentas mientras estuviera vigente tal situación e incluso, en determinados casos, a resolver el contrato por imposibilidad sobrevenida de la parte arrendadora de cumplir sus obligaciones. Si el local no ha sido clausurado con motivo de la declaración del estado de alarma, pero ha sufrido una caída de ventas muy sustancial, sostiene esta doctrina que no podría hablarse de un supuesto de fuerza mayor pero sí que podría defenderse la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en la medida que se cumplan las 4 circunstancias desarrolladas por la jurisprudencia: (i) la alteración de las circunstancias en las que las partes celebraron un contrato, (ii) una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompa el equilibrio entre dichas prestaciones, (iii) que dicha alteración de las circunstancias sea radicalmente imprevisible y (iv) que la relación contractual carezca de otros mecanismos para restablecer el equilibrio.

La otra corriente doctrinal principal, establece que, el arrendador no asume el riesgo derivado de que el arrendatario no consiga obtener o deje de obtener la utilidad prevista del uso del local, por razones ajenas al arrendador o al inmueble. En consecuencia, ninguno de los supuestos citados anteriormente (suspensión de la actividad del negocio desarrollado en el local o grave disminución de las ventas con motivo de la declaración del estado de alarma) supondrían el incumplimiento del contrato de arrendamiento, ni por parte del arrendador ni por parte del arrendatario, sino que se entraría en el ámbito de la fuerza mayor. Por lo tanto, cabría la posibilidad de plantearse la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, siempre que se dieran los requisitos establecidos jurisprudencialmente para ello, a los que antes se ha aludido, en función del caso concreto.

Ante dicha problemática, el ejecutivo aprobó el RDL 15/2020 para ofrecer una solución normativa específica para los arrendamientos de los locales de negocio afectados por la crisis, señalando en la exposición de motivos que de esta manera se regula de forma específica la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para este tipo de relación arrendaticia. A continuación, se adjunta el link en el que se detallan las medidas introducidas por el RDL 15/2020.

Es importante destacar que, las medidas previstas por el RDL 15/2020 únicamente se aplican a los arrendatarios que sean autónomos o PYMES cuya actividad se haya visto suspendida por el estado de alarma o, en su defecto, hayan sufrido una disminución de su facturación en el mes natural a la solicitud del aplazamiento de, al menos, el 75%.

Además, el RDL 15/2020 contempla un trato diferente para los arrendatarios según su arrendador sea o no, una empresa o una entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Así pues, si la parte arrendadora se trata de una empresa o una entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar una moratoria en el pago de la renta durante el periodo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y hasta 4 meses después si el plazo anterior resultara insuficiente. Dicha solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador. Por el contrario, si nos encontramos ante otra tipología de arrendadores, el arrendatario podrá solicitar una moratoria en el pago de la renta. Sin embargo, el arrendador no estará obligado a aceptar dicha solicitud.

En definitiva, debe ponerse de manifiesto que las medidas incorporadas por el Gobierno mediante el RDL 15/2020 tienen un alcance más acotado que el reconocido por la doctrina general de la rebus sic stantibus, en la medida en que se limita a establecer una moratoria de la renta, y en ningún caso se plantea una posible reducción o suspensión de la misma. Asimismo, dichas medidas únicamente proporcionan una solución para aquellos arrendatarios que sean autónomos o PYMES, y cuyos arrendadores sean empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor.

Finalmente, por lo que respecta a los arrendamientos que no cumplan los requisitos para acogerse a dichas medidas, el RDL 15/2020 no prevé ninguna solución alternativa. Ante dicha situación, las partes se verán abocadas a alcanzar un pacto que facilite el pago de la renta o eventualmente deberán acudir a los tribunales para que sea el juez quien valore y, en su caso, reestablezca el equilibrio de las prestaciones del contrato de arrendamiento. Sin embargo, teniendo en cuenta que el RDL 15/2020 sólo prevé la moratoria de la renta como forma de reequilibrio, cabe la duda de si los tribunales irán más allá y aceptarán en algún caso una rebaja o suspensión de la misma cuando una norma con rango de ley no lo prevé.