Aprobado inicialmente el Plan Especial de Regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje del Ayuntamiento de Madrid

Written on 18 Sep 2018

El Plan aprobado inicialmente establece una nueva regulación para aquellas edificaciones en las que se quiera implantar el uso de hospedaje, introduciendo importantes novedades respecto a la regulación anterior contenida en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997.

El pasado 26 de julio la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprobó inicialmente el Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de Hospedaje (PEH), cuya fase de información pública finaliza el 28 de septiembre.

De acuerdo a su memoria justificativa, el objetivo de la nueva regulación del PEH es restringir la implantación del uso hospedaje, motivado entre otras razones para poner límite (i) a la alta intensidad de población flotante alojada en establecimientos de hospedaje, sobre todo en la zona Centro; (ii) a la expulsión de población residente en los barrios afectados, que ha provocado un proceso de terciarización de áreas urbanas; y (iii) a la disminución del parque de viviendas en la zona centro de Madrid para instalar a nueva población, llevando a un aumento de los precios de los alquileres.

El PEH divide la zona de planificación en tres anillos concéntricos que se asimilan conceptualmente al: Distrito Centro (Anillo 1), Centro Histórico (Anillo 2) y la zona conocida como “la Almendra” (Anillo 3), si bien este último incluye barrios limítrofes con necesidades de planificación como ocurre con la zona sur. El PEH realiza una nueva regulación de usos compatibles y autorizables, buscando limitar la sustitución del uso residencial de carácter permanente por el uso de servicios terciarios.

En cuanto al uso de servicios terciarios, la Comisión de Seguimiento del PGOU adoptó el Acuerdo de 23 de enero de 2018, en el que se concluyó que deben considerarse comprendidas en el uso Servicios Terciarios en su clase de Hospedaje las VIVIENDAS que se destinen al USO TURÍSTICO bajo el principio de unidad de explotación empresarial, en las condiciones reguladas en ese Decreto (el 79/2014 de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.): En su totalidad y por tiempo superior a tres meses al año. Deberán contar con título habilitante para implantar y ejercer dicha actividad“. Por otro lado, se consideran comprendidas en el uso Residencial, las VIVIENDAS que se destinen a la actividad turística directamente por sus propietarios, en condiciones diferentes a las reguladas en el Decreto 79/2014: parcialmente y/o por tiempo inferior a tres meses al año.

Esta interpretación supone que aquellas viviendas que encajan en la definición de vivienda de uso turístico contenida en el Decreto 79/2014 se consideran uso servicios terciarios en su clase hospedaje, estando por tanto sujetas al PEH. Aquellas que no encajen en la definición, básicamente por ser cedidas menos de tres meses al año o no ser cedidas en su totalidad, no quedan sometidas a requisitos urbanísticos para su implantación y por tanto quedan fuera de la aplicación del PEH. Este criterio municipal supone apartarse de la nueva normativa turística madrileña, en tramitación, que modificará el Decreto 79/2014, que propone eliminar el criterio de “habitualidad”, de manera que no quedarían a priori excluidas de su aplicación todas las viviendas destinadas a uso turístico por plazo inferior a tres meses al año o no cedidas de forma completa, que sí quedan actualmente al margen de dicho Decreto.

Contra el Acuerdo de la Comisión de Seguimiento y el Acuerdo de la Junta de Gobierno de 1 de febrero de 2018, que suspendió la realización de actos de uso del suelo, de construcción y edificación y de ejecución de actividades del uso de servicios terciarios en su clase de hospedaje para sus diferentes modalidades en el Distrito de Centro, y en diversos barrios de los Distritos de Chamberí, Moncloa-Aravaca, Arganzuela y Salamanca, ha interpuesto recurso contencioso-administrativo la CNMC, por entender que estas medidas que restringen los servicios turísticos en viviendas tratan de impedir la entrada de nuevos operadores y consolidar a los oferentes de alojamientos turísticos ya instalados, provocando precios más elevados en el alojamiento turístico y reduciendo la calidad, la inversión y la innovación en los alojamientos turísticos.

En cuanto a las medidas que propone el PEH, se diferencian en función de si el uso hospedaje se implanta en la totalidad de la edificación o no:

  • Cuando el hospedaje afecta a la totalidad de la edificación en parcelas con uso cualificado residencial no se permite la implantación del uso de hospedaje en varias zonas de los Anillos 1 y 2, ya que son lo que denomina el plan, las zonas más puras. No obstante, se podrá implantar el uso de hospedaje como uso alternativo, a través de licencia urbanística cuando el uso existente sea distinto del residencial en cualquiera de los tres anillos y cuando el uso existente sea residencial, únicamente en el nivel de usos D (ejes terciarios dentro del APE 00.01) en los Anillos 1 y 2, y en los ejes terciarios definidos en la norma zonal 10 del Anillo 3. En el resto de situaciones, la implantación del uso hospedaje requiere la tramitación de un Plan Especial de Control Urbanístico Ambiental de Usos (PECUAU), y en el caso de los edificios categorizados como “protegidos” por sus características artísticas, históricas o de otra índole con Nivel 1 ó 2 (categorías más altas de protección), se mantiene el régimen de implantación como uso autorizable con un Plan Especial de Protección.
  • Cuando el hospedaje afecta a parte de la edificación en parcelas con uso cualificado residencial: se establecen en los tres anillos condiciones de situación (planta del edificio donde se puede implantar el uso), condiciones de acceso o ambas. Así pues, en los edificios de uso residencial en los Anillos 1 y 2, se generaliza la exigencia de acceso independiente. En el Anillo 3, la exigencia de acceso independiente será para los casos en los que el edificio no admita la implantación de otras clases del uso de servicios terciarios. Así mismo, en las zonas residenciales más puras de esos anillos, sólo se admitirá en las situaciones donde se admiten otras clases del uso terciario. La generalización de la exigencia del acceso independiente se complementa con la limitación de ese acceso, que no podrá ser directo desde la vía pública a la vivienda o apartamento turístico, y sin que puedan utilizarse para ello elementos comunes del edificio residencial, esto es, el acceso deberá realizarse a través de elementos comunes del uso hospedaje, lo que restringe enormemente las posibilidades de implantación.

En definitiva, el Ayuntamiento de Madrid siguiendo la tendencia iniciada por otros ayuntamientos como Barcelona o Palma, propone un marco legal que va a hacer prácticamente imposible la implantación de viviendas de uso turístico en la Almendra central de Madrid y que deja en situación irregular a las existentes que no cumplan los requisitos o no dispongan actualmente de licencia municipal, al requerirse un acceso independiente a las mismas que en la práctica resulta complicado imaginar en qué casos concretos podrá cumplirse, dejando al margen de la regulación a aquellas que se cedan por un plazo inferior a tres meses al año o no se cedan completas, por considerarse que no es una actividad profesional. Resultará clave conocer cómo se resuelve la complicada labor de diferenciar la vivienda de uso turístico ‘profesional’ de la particular, teniendo en cuenta la diferencia de criterio entre Comunidad de Madrid y Ayuntamiento en este punto y la necesaria colaboración que deberá haber entre ambas en esta cuestión.