Adquisición de la propiedad de un bien inmueble a un “no titular”

Written on 23 Sep 2019

El principio de la fe pública registral establece una protección que se proyecta sobre las adquisiciones, de buena fe y a título oneroso, de algún derecho de una persona, física o jurídica, que aparezca con facultades para transmitirlo en el Registro de la Propiedad. Como consecuencia, el adquirente de un bien inmueble que cumpla con los anteriores requisitos estará jurídicamente protegido y podrá defender su adquisición aunque no coincida con la realidad extra-registral.

El buen orden en el tráfico inmobiliario exige seguridad y, en nuestro sistema registral, la publicidad de las inscripciones y anotaciones del Registro de la Propiedad son el medio para obtenerla. En este sentido, la situación jurídica inmobiliaria inscrita en el Registro tiene una presunción de veracidad iuris et de iure, lo que se traduce en una imposición legal de exactitud e integridad de los datos inscritos en él. Como consecuencia de lo anterior, el que adquiera un bien inmueble confiando en lo que el Registro publica no podrá ver impedida su adquisición por consecuencia de eventuales derechos no inscritos. Este principio hipotecario se conoce como la fe pública registral y es sin duda uno de los principios hipotecarios más relevantes.

El principio de fe pública registral se halla contenido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ("LH") y establece que "el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro". Así pues, solo lo inscrito producirá efectos frente a terceros, de suerte que, el principio de fe pública registral elimina la posibilidad de que la transmisión resulte frustrada por no existir o resolverse el derecho del transmitente.

¿Puede un no titular de una finca transmitir la propiedad?

Según la regla nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, nadie puede transmitir más de lo que tiene, consecuentemente, debería responderse a la pregunta formulada de manera negativa. Ahora bien, tal y como se ha expuesto, el efecto protector del artículo 34 LH puede dar lugar a consolidar la adquisición de un bien inmueble por parte de la persona que no es dueña de la finca. En efecto, si una persona vende una finca sin tener poder de disposición sobre ella, pero aparece como titular registral con facultades para transmitir, se protegerá decisivamente al adquirente que contrató confiando en lo publicado en el Registro, aunque el transmitente no fuera el verdadero titular de la finca. El razonamiento que subyace detrás de este principio hipotecario tiene una doble vertiente. En primer lugar, penalizar la negligencia o descuido del verdadero titular quien, al no inscribir su adquisición, provoca la inexactitud del Registro. En segundo lugar, desplegar una eficacia ofensiva para proteger la adquisición de quien diligentemente inscribe su derecho de adquisición en el Registro.

En cualquier caso, hay que señalar que la fe pública solo alcanza la titularidad jurídica, es decir, la existencia, contenido y condiciones de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. Por consiguiente, la protección conferida al tercero adquirente por el artículo 34 LH, no opera sobre los datos de superficie, condiciones físicas y límites de la finca.

Requisitos para la protección de la fe pública registral

  • Que el adquirente tenga la condición de tercero: en la legislación hipotecaria la noción de tercero adquirente se refiere al tercero respecto al negocio jurídico anterior que adquiere la propiedad del inmueble e inscribe su título en el Registro de la Propiedad.
  • Que el inmueble se adquiera por negocio jurídico o figura asimilable: no se encuentra expresamente formulado este requisito en la redacción del artículo 34 LH, pero la doctrina y jurisprudencia ha establecido que se excluye la aplicación de la fe publica registral a las adquisiciones mortis causa a título universal, las adquisiciones por ministerio de la ley, la usucapión y la accesión.
  • Que haya adquirido su derecho por título oneroso.
  • Que la finca o derecho esté previamente inscrita a nombre del transmitente.
  • Que la adquisición sea de buena fe: éste requisito supone que el adquirente tiene la creencia de que el transmitente es el verdadero titular del inmueble y que, además, ha tenido la diligencia de evaluar las circunstancias particulares de la adquisición
  • Que el tercero inscriba su adquisición.

En definitiva, la inscripción de los títulos de dominio y demás derechos reales en el Registro de la Propiedad es de suma importancia puesto que ello mitiga los fraudes y riesgos en la contratación inmobiliaria remitiendo a la información que sus libros proporcionan. Así las cosas, quien adquiera un derecho del sujeto que conste como titular del Registro partirá de una premisa de seguridad primordial para el tráfico inmobiliario y la posterior inscripción activará el principio de fe pública registral que permita defender al tercer adquiriente de buena fe.