Huurprijsindexering bedrijfsruimte (on)aanvaardbaar hoog?
Gepubliceerd op 9th Feb 2024
Een aantal huurders van bedrijfsruimten heeft zich per 2023 geconfronteerd gezien met een relatief hoge huurprijsindexering. De hoge huurprijsindexering houdt verband met de aanzienlijk gestegen energieprijzen vanaf eind 2021, met in 2022 de inval in Oekraïne als katalysator, als gevolg waarvan de consumentenprijsindex (CPI) is opgelopen. Dit heeft geleid tot huurindexeringen van wel 14,5%. Moeten huurders een hoge huurprijsindexering aanvaarden, of komen hen goede argumenten toe hiertegen bezwaar te maken?
Indexering bedrijfsruimte
In veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte is de huurprijsindexering gekoppeld aan de CPI. Kort gezegd geeft de CPI de prijsontwikkeling weer van goederen en diensten, zoals energie. De CPI vormt een belangrijke maatstaf voor de inflatie, nu die wordt gemeten als procentuele stijging van de CPI in een periode ten opzichte van dezelfde periode van het vorige jaar. Jaarlijks wordt de CPI vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Begin 2022 is het CBS mede gelet op de stijgende energieprijzen een onderzoek gestart naar de adequaatheid van de berekeningsmethode, dat uitmondde in een nieuwe berekeningsmethode voor de CPI. De nieuwe berekeningsmethode is door het CBS niet met terugwerkende kracht toegepast in de CPI, maar met ingang van juni 2023.
Over de vraag of de inflatie als gevolg van de stijgende energieprijzen door de inval in Oekraïne, en dus de hoge indexering, moet worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid (in de zin van art. 6:258 BW), dan wel of de huurprijsindexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (in de zin van art. 6:248 lid 2 BW), is het afgelopen jaar – in eerste aanleg – veel geprocedeerd. De vraag of de hoge indexering een onvoorziene omstandigheid vormt op grond waarvan de huurovereenkomst – meer specifiek de indexeringsbepaling – niet ongewijzigd in stand kan blijven, lijkt een uitgemaakte zaak. De kantonrechters beantwoorden deze vraag onverdeeld ontkennend. Partijen hebben volgens de kantonrechters door het opnemen van de indexeringsbepaling juist een voorziening getroffen voor de situatie dat de prijzen stijgen en daardoor sprake is van inflatie. Daarentegen lijken de kantonrechters verdeeld over de vraag of het onverkort toepassen van de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dit blog licht ik dat laatste toe.
Indexering wel onaanvaardbaar
Ondanks dat het CBS ervoor heeft gekozen de nieuwe berekeningsmethode niet met terugwerkende kracht toe te passen, hebben meerdere kantonrechters geoordeeld dat geen redelijke grondslag bestaat voor verhuurders om de huurprijsindexatie door te voeren conform de CPI die berekend is op basis van de oude berekeningsmethode. Zij zien geen reden de nieuwe methode niet al per januari 2023 toe te passen. Gebleken is immers dat de aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode volgens het CBS niet (meer) adequaat is, waardoor geen goed beeld van de inflatie wordt weergegeven, aldus de kantonrechters. Om het voorgaande kracht bij te zetten, wordt verder van belang geacht dat huurders dubbel worden belast: naast hoge energiekosten ook een hogere huur. Het onverkort doorvoeren van de huurprijsverhoging kan om voorgaande redenen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht.
[Zie onder andere; Rb. Amsterdam 18 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:193, Rb. Midden-Nederland 10 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:52) en vergelijk Rb. Rotterdam 3 november 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:10295.]
Indexering niet onaanvaardbaar
Hier staat tegenover dat meerdere kantonrechters oordeelden dat uit de enkele omstandigheid dat het CBS een nieuwe berekeningsmethode heeft geïntroduceerd voor de berekening van de CPI, niet de conclusie kan worden getrokken dat het beroep van verhuurders op de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Partijen zijn tenslotte deze CPI-methodiek overeengekomen, zonder daaraan bijvoorbeeld een maximum te binden. Bovendien is de oude berekeningsmethode van het CBS niet onjuist gebleken, aldus de kantonrechters.
[Zie onder andere; Rb. Oost-Brabant 11 januari 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:61, Rb. Gelderland 25 oktober 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:5905 en Rb. Den Haag 29 juni 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:10394.]
Commentaar Osborne Clarke
Gelet op het voorgaande zijn (vooralsnog) voor beide uitkomsten goede argumenten aan te dragen. De vraag of huurders een relatief hoge huurprijsindexering moeten aanvaarden, is nog niet met zekerheid te beantwoorden. Met gepast enthousiasme kijken wij uit naar een uitspraak van een hogere rechter over dit onderwerp. Ook voor dit onderwerp geldt dus; wordt vervolgd. Wij houden jullie op de hoogte.
Zijn er in de tussentijd vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact op.
