Cómo pueden afectar las elecciones generales del 23 de julio a la aplicación de la nueva Ley de Vivienda

La decisión del presidente del Gobierno de adelantar las elecciones generales al 23 de julio, tras el resultado de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo, ha provocado cierta incertidumbre en torno a la aplicación y eficacia de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (la "Ley de Vivienda").

La Ley de Vivienda, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 27 de mayo, ha sido impulsada por el Gobierno liderado por Pedro Sánchez e introduce, entre otras novedades, medidas destinadas a regular el mercado del alquiler en España.

La aprobación de la Ley de Vivienda ha sido posible gracias al acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos, con el apoyo de ERC y EH Bildu. Sin embargo, el Partido Popular, Vox, Ciudadanos, el nacionalista vasco PNV, Junts, PdeCat y Coalición Canaria han rechazado la nueva legislación de vivienda. 

Medidas relativas al mercado del alquiler

Las principales novedades que introduce la Ley de Vivienda en relación con el mercado del alquiler son:

• La posibilidad de que las administraciones competentes en materia de vivienda de declarar zonas de mercado residencial tensionado.
• La posibilidad por parte de las comunidades autónomas de modificar el concepto de "gran tenedor", considerándose como tal al propietario de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial.
• Modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, relativas a la duración y renta de los contratos de arrendamiento.
• La creación de un nuevo índice de referencia para regular la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento durante el año 2025.

De acuerdo con la Constitución española, las comunidades autonómicas han asumido en sus estatutos de autonomía plenas competencias en materia de vivienda y, por tanto, la aplicación de las medidas incluidas en la Ley de Vivienda compete a las comunidades autónomas y a los municipios.

Repercusiones electorales

A la vista de esta evolución y de los resultados de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo de 2023, es poco probable que la Ley de Vivienda alcance una aplicación práctica en algunos territorios. Esto es consecuencia del nuevo escenario político en el mapa español, donde comunidades autónomas como la Comunidad Valenciana, Cantabria, Islas Baleares, Aragón y la Región de Murcia podrían pasar a ser gobernadas por el Partido Popular (con el apoyo de Vox). Esto se uniría a la comunidad de Madrid, Andalucía, Galicia, La Rioja y Castilla y León gobernadas actualmente por el Partido Popular.

En los próximos meses se conocerán las consecuencias económicas que se desencadenarán en las distintas comunidades autónomas que apliquen las medidas previstas en la Ley de Vivienda. No obstante, las medidas tendrán un impacto directo en la decisión de las empresas de invertir en un territorio u otro en función de la rentabilidad de sus activos. Mientras tanto, las comunidades autónomas que apliquen restricciones al mercado del alquiler podrán mantenerse en un segundo plano. 

Comentario de Osborne Clarke

La situación de incertidumbre sobre la aplicación y efectividad de la Ley de Vivienda se ha visto agravada por la decisión de Sánchez de adelantar las elecciones generales al 23 de julio, ya que, en función de su resultado, la Ley de Vivienda y cualquier política intervencionista que afecte al mercado inmobiliario podría verse modificada en gran medida si gana el Partido Popular, según ha declarado su presidente, Alberto Núñez Feijóo. No obstante, el partido de Feijóo parece dispuesto a mantener algunas medidas incluidas en la Ley de Vivienda como las destinadas a ofrecer beneficios fiscales a los pequeños propietarios para mantener o bajar los alquileres.

En cualquier caso, el éxito de la aplicación de la Ley de Vivienda depende del resultado de las próximas elecciones generales del 23 de julio de 2023. El compromiso de la administración actual con el mantenimiento de la Ley de Vivienda y su eficacia se pondrá a prueba ante la posible victoria del Partido Popular, que podría socavar el impacto a largo plazo de las nuevas medidas introducidas por la Ley de Vivienda.