Tax

Reform der Grunderwerbsteuer – Einschränkungen bei Share Deals

Written on 2 Jul 2018

Wird nicht eine Immobilie als solche erworben (Asset Deal), sondern werden statt dessen max. 94,9% der Anteile an der die Immobilie haltenden Gesellschaft („Objektgesellschaft“) gekauft, wird hierdurch keine Grunderwerbsteuer ausgelöst. Entsprechende Strukturen zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer werden in der Praxis auch als RETT-Blocker-Gestaltungen bezeichnet („Real Estate Transfer Tax“). Seit bereits mehr als zwei Jahren sind Bestrebungen im Gange, diese für den Fiskus unliebsamen Steuergestaltungen zu unterbinden. Am 20. Juni 2018 haben sich die Finanzminister der Länder nun auf konkrete Reformvorschläge geeinigt, für die kurzfristig ein Gesetzestext formuliert werden soll, der dann ins Gesetzgebungsverfahren eingebracht werden soll. Im Folgenden soll ein Überblick über die Auswirkungen der geplanten Neuregelungen auf zukünftige und bisherige Gestaltungen gegeben werden.

Geplante Änderungen

  1. Absenkung der 95 % Grenze auf 90 %

Die relevante Beteiligungshöhe wird beim Erwerb von Anteilen an grundbesitzhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften von derzeit 95 % auf zukünftig 90 % abgesenkt. Grunderwerbsteuer kann folglich nur noch dann vermieden werden, wenn der Investor nicht mehr als 89,9 % der Anteile an der Objektgesellschaft erwirbt.

  1. Neuer Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften

Zukünftig soll Grunderwerbsteuer nicht mehr dadurch vermieden werden können, dass 100 % der Gesellschaftsanteile einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft auf einen (Haupt-) Investor (94,9 %) und einen Co-Investor (5,1 %) übergehen. Vielmehr soll auch bei Kapitalgesellschaften – wie bislang bereits bei Personengesellschaften – ein bisheriger Gesellschafter („Altgesellschafter“) über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren in einem Umfang von mindestens 10,1 % an der grundbesitzenden Kapitalgesellschaft beteiligt bleiben müssen.

  1. Verlängerung der Haltefristen von 5 auf 10 Jahre

Es soll sowohl bei Personen- als auch bei Kapitalgesellschaften (erst) nach 10 Jahren möglich sein, die beim Veräußerer verbliebene Minderheitsbeteiligung von nunmehr 10,1 % zu erwerben, um den Anfall von Grunderwerbsteuer (weitestgehend) zu vermeiden.

Weiteres Gesetzgebungsverfahren

Für die vorstehend genannten Reformvorschläge soll nun kurzfristig ein Gesetzestext formuliert werden, der dann durch das Bundesfinanzministerium in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht werden soll. Ein entsprechendes Reformgesetz muss sodann von Bundestag und Bundesrat beschlossen werden. Wann und mit welchem konkreten Inhalt ein entsprechendes Reformgesetz verabschiedet werden wird, ist derzeit noch nicht absehbar. Es sollte jedoch als sicher angesehen werden können, dass die bisherigen RETT-Blocker-Strukturen erschwert werden. Insoweit besteht parteiübergreifende Einigkeit, „das liebste Steuerschlupfloch der Immobiliengesellschaften“ (so SZ vom 20.6.2018) zu stopfen.

Auswirkungen der geplanten Änderungen auf zukünftige Immobilientransaktionen

Die Reformvorschläge machen Immobilientranskationen im Wege des Share Deals zweifelsohne deutlich unattraktiver, wenn Grunderwerbsteuer zukünftig nur dann (weitestgehend) vermieden werden könnte, wenn ein bisheriger Gesellschafter über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren im Umfang von mindestens 10,1 % an der grundbesitzhaltenden Personen- oder Kapitalgesellschaft beteiligt bleiben müsste.

Nichtsdestotrotz sind die nunmehr bekannt gewordenen Reformpläne deutlich moderater ausgefallen als frühere Überlegungen, nach denen bereits bei einem Anteilserwerb von 50 % bzw. 75 % Grunderwerbsteuer ausgelöst werden sollte. An den Grundstrukturen der bisherigen Gestaltungen würde sich auch nach Umsetzung der Reformvorschläge nichts Grundlegendes ändern. Wie bislang auch gilt es, durch vertragliche Vereinbarungen sicherzustellen, dass sich der Investor und der (oder die) Altgesellschafter über einen längeren Zeitraum (nunmehr 10 statt 5 Jahre) „arrangieren“.

Auswirkungen der geplanten Änderungen auf bereits erfolgte Share Deals

Interessant ist aber auch die Frage, ob und ggf. inwieweit sich entsprechende Gesetzesänderungen auf bereits erfolgte Share Deals auswirken:

Beispiel 1:

Ein Investor hat im Jahr 2016 Anteile an einer grundbesitzhaltenden KG im Umfang von 94,9 % erworben.

Können die Gesetzesänderungen dazu führen, dass der Investor die verbleibenden Anteile von 5,1 % nicht mehr nach Ablauf von 5 Jahren, sondern nunmehr erst nach Ablauf von 10 Jahren erwerben kann, um Grunderwerbsteuer zu vermeiden oder werden solche Altfälle von der Neuregelung ausgenommen?

Beispiel 2:

Fall wie zuvor. Im entsprechenden Anteilskaufvertrag ist zugunsten des Veräußerers eine nach frühestens 5 Jahren ausübbare Put Option über die Veräußerung der verbleibenden Kommanditbeteiligung von 5,1 % geregelt.

Wenn die Neuregelungen auch für Altfälle Anwendung finden, bedarf es dringend einer vertraglichen Anpassung, um den Anfall von Grunderwerbsteuer in voller Höhe bei Ausübung der Put Option durch den Veräußerer zu vermeiden.

Beispiel 3:

Ein Investor hat im Jahr 2016 Anteile an einer grundbesitzhaltenden GmbH im Umfang von 94,9 % erworben. Die restlichen 5,1 % der Anteile sind (zunächst) beim Verkäufer verblieben.

Wird nach neuer Rechtslage Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn die Minderheitsbeteiligung von 5,1 % im Jahr 2019 auf einen (mit dem Investor nicht konzernverbundenen) Co-Investor übertragen wird oder wird für solche Altfälle die derzeit geltende Rechtslage festgeschrieben?

Fazit

Es hätte schlimmer kommen können! Wenn es bei den nunmehr bekannt gewordenen Reformplänen bleibt, wird die Anzahl der Share Deals sicherlich – wie vom Gesetzgeber beabsichtigt – zurückgehen. Allerdings wird es auch nach neuer Rechtslage in vielen Fällen vorteilhaft sein, einen Share Deal zu wählen. Dies gilt umso mehr, je höher der Grunderwerbsteuersatz in dem betreffenden Bundesland ist (derzeit liegt der Satz zwischen 3,5 % und 6,5 %).

Die derzeitigen Reformpläne und deren Umsetzung sollten bei zukünftigen Immobilientransaktionen unbedingt genau im Blick gehalten werden, um auf die neue Rechtslage frühzeitig reagieren zu können. Unabhängig davon sollten auch bereits erfolgte Share Deals – insbesondere bei der Vereinbarung von Call oder Put Optionen – daraufhin überprüft werden, ob die Neuregelungen eine Vertragsanpassung erforderlich machen.

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