El Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirma que Airbnb no es un agente inmobiliario

Written on 22 Jan 2020

Airbnb, la plataforma digital de alquiler de pisos, ha ganado una importante batalla frente a la industria hotelera al ser considerada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como un prestador de servicios de la sociedad de la información y, en consecuencia, no resultándole de aplicación las normas propias de los agentes inmobiliarios.

El litigio en cuestión se origina en Francia, cuando la Asociación para la defensa del alojamiento y el turismo profesionales ("AHTOP", por sus siglas en francés) interpuso una demanda contra Airbnb Ireland ("Airbnb") por considerar que la actividad que desarrolla dicha entidad no se limita a la intermediación entre arrendadores −profesionales o no− (o anfitriones, nombre con el que comúnmente se les conoce en la plataforma) y arrendatarios (o también conocidos como huéspedes) a través de la plataforma electrónica que pone a su disposición, sino que Airbnb ofrece adicionalmente a los usuarios otros servicios característicos de la actividad de intermediación en las transacciones inmobiliarias y, en consecuencia, la AHTOP entendía que la actividad llevada a cabo por Airbnb estaba sujeta a la Ley Hoguet (normativa reguladora de la actividad de los agentes inmobiliarios en Francia), la cual obliga a este tipo de profesionales a contar con una tarjeta profesional para prestar los servicios de agente inmobiliario.

Frente a dicha acusación, Airbnb negó desarrollar el papel que señalaba la AHTOP y, asimismo, indicó que no procedía la aplicación de la Ley Hoguet, por ser ésta incompatible con la Directiva sobre el comercio electrónico (Directiva 2000/31/CE) y alegando que actúa únicamente como "prestador de servicios de la sociedad de la información".

Esta interpretación, totalmente opuesta en lo que respecta a la normativa que resulta de aplicación a la actividad de Airbnb, obligó al Juez de Instrucción del Tribunal de Primera Instancia de París a plantear una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). En la sentencia emitida por este último, se determina que la actividad llevada a cabo por Airbnb cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1.1 letra b) de la Directiva 2015/1535, al desarrollarse está a través de una plataforma electrónica que, a cambio de una remuneración, pone en contacto a arrendatarios con arrendadores que ofrecen servicios de alojamiento de corta duración sin necesidad de la presencia simultánea de ninguna de las partes y, por lo tanto, el negocio de Airbnb cumple con los requisitos necesarios para su calificación como "servicio de la sociedad de la información", tal y como venía reclamando la tecnológica originaria de Estados Unidos. Por consiguiente, la postura adoptada por el TJUE exime a Airbnb de ser regulada por las normas aplicables a los agentes inmobiliarios en Francia pues, entre otras razones, según ha determinado el propio tribunal, la plataforma no influye de forma decisiva ni en la determinación de los precios, ni en la elección de los arrendadores o de los alojamientos y la naturaleza del servicio ofrecido (presentación organizada de ofertas de inmuebles junto con las herramientas de búsqueda, localización y comparación de dichas ofertas) tiene una relevancia e independencia que hace que dicho servicio no pueda considerarse accesorio a otro servicio global (la prestación de servicios de alojamiento) ni que sea indispensable para su prestación.

Además, el tribunal entiende también que las prestaciones adicionales que ofrece la plataforma a los usuarios (tales como, entre otras, la opción de contratar un seguro de responsabilidad civil, una herramienta de estimación del precio del alquiler o un sistema de evaluación de usuarios), no alteran de forma alguna su calificación como prestador de servicios de la sociedad de la información, pues las considera funcionalidades accesorias al servicio de intermediación electrónica.

Para el análisis de este asunto, el TJUE trae a colación las sentencias que dictó, a sensu contrario, en fecha 20 de diciembre de 2017 (C-434/15) y 10 de abril de 2018 (C-320/16) y que involucraran a otra plataforma electrónica de servicios de renombre, Uber. En dichas resoluciones el tribunal consideró que el servicio ofrecido por Uber formaba "parte integrante de un servicio global cuyo elemento principal es un servicio de transporte", dado que la actividad llevada a cabo por Uber no respondía a la calificación de "servicio de la sociedad de la información" y, por lo tanto, ha de calificarse de "servicio en el ámbito de los transportes" a efectos del Derecho de la Unión. En consecuencia, incumbe a los Estados Miembros regular las condiciones de prestación de estos servicios, siempre y cuando se respete el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea. En dicho supuesto, el TJUE entendió que Uber, a diferencia de Airbnb, "ejerce una influencia decisiva sobre las condiciones de las prestaciones efectuadas por los conductores" y, en concreto, consta que "Uber, mediante la aplicación epónima establece al menos el precio máximo de la carrera, que recibe este precio del cliente para después abonar una parte al conductor no profesional del vehículo y que ejerce cierto control sobre la calidad de los vehículos, así como sobre la idoneidad y el comportamiento de los conductores, lo que en su caso puede entrañar la exclusión de estos". Precisamente, como hemos visto, es en este punto donde reside la diferencia entre Airbnb y Uber, es decir, el control que ejercen ambas entidades sobre el negocio y de ahí la distinta calificación que les ha otorgado el TJUE.

Otra de las cuestiones sobre la que se pronuncian los jueces de Luxemburgo en su sentencia, es la aplicabilidad o no de la Ley Hoguet a Airbnb con independencia de ser considerado este un prestador de servicios de la información. En lo que a esto respecta, el TJUE considera que, pese a que la normativa francesa entra dentro del ámbito de aplicación de la Directiva sobre el comercio electrónico, esta no puede aplicarse a la plataforma pues Francia no cumplió con el requisito de notificación previa a la Comisión y a Irlanda, tal y como se recoge en dicha Directiva. Cabe mencionar que esta situación no podría haberse producido en España puesto que, a diferencia de Francia, la intermediación inmobiliaria está completamente liberalizada en nuestro país.

En definitiva, con esta sentencia, el TJUE sienta un importante precedente para Airbnb de cara a futuras negociaciones con aquellos gobiernos que han intentado –y en muchas ocasiones logrado− limitar la prestación de sus servicios. Asimismo, este fallo arroja cierta claridad en la discusión global sobre la regulación de las nuevas formas de negocio relacionadas con la economía colaborativa y de Internet.