Unificación de criterios en materia de cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios

Written on 28 May 2018

El Juzgado de Primera Instancia número 50 de Barcelona presentó en el mes de febrero unos criterios unificadores para las resoluciones sobre cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios con el fin de contribuir a la solución de dichos asuntos de una manera más rápida, uniforme y transparente.

El Juzgado de Primera Instancia número 50 de Barcelona expone, respecto de las distintas cláusulas, los siguientes criterios:

  • Respecto de la cláusula de gastos derivados de la constitución de la hipoteca, diferencia entre los distintos tipos de gastos. En primer lugar, el pago de AJD por parte del prestatario no sería considerado abusivo dado que cumple con la normativa tributaria al respecto (artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) que considera al prestatario como sujeto pasivo del impuesto y, por tanto, no vulnera la Ley de Consumidores (en su artículo 89.3) que protege al consumidor frente al pago de tributos cuando el sujeto pasivo sea el empresario. En segundo lugar, el pago de los gastos derivados de la tasación de la finca tampoco tendría la consideración de abusivo puesto que es el prestatario quien debe acreditar la suficiencia de la garantía ofrecida al prestamista. Por último, en relación con los aranceles notariales, los aranceles registrales y los gastos de gestoría, esta propuesta aboga por el reparto equitativo de los gastos, alegando para ello el interés de ambas partes contratantes en el buen fin del préstamo hipotecario. La asunción de la totalidad de los gastos por una de las partes, supondría un desequilibrio relevante en los derechos y obligaciones de las partes. Es este último punto el que más difiere con las anteriores resoluciones en esta materia.
  • En cuanto a las cláusulas de vencimiento anticipado, esta propuesta mantiene la postura de declararlas como abusivas (y por tanto, nulas y tenidas por no puestas en el contrato) cuando el incumplimiento que alegue el banco para vencer anticipadamente no sea esencial y suficientemente grave, es decir, el incumplimiento de cualquier obligación o cuota de pago no se considera suficiente para resolver el préstamo. El uso del vencimiento anticipado debe ser excepcional y no una forma de proceder ante cualquier tipo de incumplimiento.
  • Las cláusulas de intereses de demora tendrán la consideración de abusivas cuando superen en más de dos puntos porcentuales los intereses remuneratorios pactados, teniendo en cuenta que la nulidad afectará únicamente al exceso respecto del interés remuneratorio pactado.
  • Finalmente, esta propuesta de criterios considera que no hay falta de transparencia en las cláusulas de interés variable referenciado al IRPH mientras que, por el contrario, exige un control de transparencia para las hipotecas multidivisa (las cuales en caso de ser declaradas nulas quedarían como un préstamo concedido y amortizado en euros) y las cláusulas relativas a los límites de variabilidad del tipo de interés o cláusulas suelo (las cuales en caso de ser declaradas nulas conllevarían la devolución de los importes indebidamente abonados desde la fecha de suscripción del contrato más el interés legal del dinero hasta la fecha de la sentencia).

Lamentablemente, todos estos criterios no imponen doctrina al respecto y, hasta la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria, todos los puntos expuestos en esta nota deberán ser resueltos judicialmente caso por caso.